Φορολογικές δηλώσεις 2018: Τι ισχύει για τα εισοδήματα από ακίνητα
Δωρεάν παραχώρηση και ιδιόχρηση ακινήτων
Του Ιωάννη Δικαίου
Λογιστή – Φοροτεχνικού Α’ Τάξης
Τα εισοδήματα που απέκτησαν από την ενοικίαση, την δωρεάν παραχώρηση και την ιδιοχρησιμοποίηση γης και ακινήτων κατά το έτος 2017 θα κληθούν να δηλώσουν οι ιδιοκτήτες τους για άλλη μια χρονιά - και στο παρόν άρθρο συγκεντρώνουμε και παρουσιάζουμε όλα όσα πρέπει να γνωρίζουν πριν υποβάλουν την φορολογική τους δήλωση.
Φορολογικοί συντελεστές
Τα εισοδήματα από ακίνητα φορολογούνται αυτοτελώς με την εξής κλίμακα: Από 0 έως 12.000 ευρώ με συντελεστή 15%, από 12.001 έως 35.000 ευρώ με συντελεστή 35% και για εισοδήματα από 35.000 ευρώ και άνω με συντελεστή 45%. Στα εισοδήματα από ακίνητα δεν υπολογίζεται προκαταβολή φόρου για το επόμενο έτος, υπολογίζεται όμως ειδική εισφορά αλληλεγγύης εφόσον τα συνολικά εισοδήματα του φορολογούμενου υπερβαίνουν τις 12.000 ευρώ. Επιπλέον αν η μίσθωση είναι εμπορική, τότε επιβάλλεται χαρτόσημο 3,6%, εκτός αν έχει επιλεχθεί να επιβάλλεται Φ.Π.Α.
Δαπάνες που εκπίπτουν
Η Εφορία αναγνωρίζει ποσοστό 5% των συνολικών εισοδημάτων από ακίνητα, ως δαπάνες για επισκευή, συντήρηση, ανακαίνιση ή άλλες πάγιες και λειτουργικές δαπάνες. Ακόμα αναγνωρίζει ποσοστό 10% των δαπανών που έχουν πραγματοποιηθεί για αντιπλημμυρικά έργα και έργα αποξήρανσης ελών. Στην περίπτωση που ο εκμισθωτής καταβάλει αποζημίωση, βάσει νόμου, στον μισθωτή λόγο διακοπής της μισθωτικής σχέσης, τότε το ποσό της αποζημίωσης εκπίπτει ολόκληρο από το εισόδημα. Στις υπεκμισθώσεις, αναγνωρίζεται ολόκληρο το ποσό των μισθωμάτων που έχει καταβάλει ο υπεκμισθωτής στον εκμισθωτή. Αν ο εκμισθωτής είναι νομικό πρόσωπο μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα ή Ν.Π.Δ.Δ ή ίδρυμα τότε εκπίπτει ποσοστό 75% από τις δαπάνες που πραγματοποιήθηκαν, ενώ ειδικά για το Άγιο Όρος το ποσοστό της έκπτωσης είναι 100%.
Ανείσπρακτα ενοίκια
Το δικαίωμα να μην φορολογηθούν για ενοίκια που δεν έχουν εισπράξει έχουν και φέτος οι ιδιοκτήτες ακινήτων. Για να μπορέσουν να τα δηλώσουν ως ανείσπρακτα, θα πρέπει πρώτα να προβούν σε όλες τις απαραίτητες ενέργειες που προβλέπει η νομοθεσία. Θα πρέπει πριν υποβάλουν την δήλωσή τους να έχει εκδοθεί σε βάρος του ενοικιαστή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή να έχει ασκηθεί εναντίον του αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων. Έπειτα θα πρέπει να προσκομίσουν στη Δ.Ο.Υ. στην οποία ανήκουν τις διαταγές ή τις αποφάσεις που έχουν εκδοθεί ή των αγωγών που έχουν ασκηθεί πριν υποβάλλουν την φορολογική τους δήλωση. Σε περίπτωση που στο μέλλον εισπραχθούν, τότε θα δηλωθούν στο φορολογικό έτος στο οποίο εισπράχθηκαν.
Δωρεάν παραχώρηση και ιδιόχρηση ακινήτων
Το τεκμαρτό εισόδημα από την δωρεάν παραχώρηση και την ιδιοχρησιμοποίηση ακινήτων προκύπτει από την αντικειμενική αξία του ακινήτου πολλαπλασιαζόμενη με 3%. Εξαίρεση αποτελεί η δωρεάν παραχώρηση κατοικίας μέχρι 200 τμ, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κύρια κατοικία, προς ανιόντες ή κατιόντες, η οποία απαλλάσσεται. Επίσης δεν υπολογίζεται τεκμαρτό εισόδημα από την ιδιοχρησιμοποίηση και από την δωρεάν παραχώρηση αγροτικών εκτάσεων και κάθε είδους εγκαταστάσεις, που χρησιμοποιούν οι αγρότες για την άσκηση της δραστηριότητάς τους, από ανιόντες, κατιόντες και συζύγους.
Τουριστικές βραχυπρόθεσμες μισθώσεις τύπου AirBnb
Το εισόδημα που αποκτάται από την τουριστική βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων, της οικονομίας διαμοιρασμού, θεωρείται εισόδημα από ακίνητη περιουσία και ισχύουν οι διατάξεις και οι συντελεστές όπως έχουν ήδη αναφερθεί, εφόσον εκμισθώνονται επιπλωμένα και χωρίς καμία άλλη παροχή, εκτός από αυτήν της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Σε περίπτωση που προσφέρονται και άλλες παροχές, τότε το εισόδημα αυτό θα αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Οι διατάξεις αυτές ισχύουν για τα εισοδήματα που αποκτώνται από 01.01.2017 και μετά.
Εισόδημα νομικών προσώπων και νομικών οντοτήτων
Το εισόδημα που αποκτούν από ακίνητα τα νομικά πρόσωπα δεν θεωρείται εισόδημα από κεφάλαιο και δεν φορολογείται με την κλίμακα από 15% έως 45%, αλλά θεωρείται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και συμμετέχει στον υπολογισμό του καθαρού αποτελέσματος, κέρδη ή ζημιές, και αν υπάρχουν κέρδη τότε αυτά φορολογούνται με συντελεστή 29%, εκτός αν πρόκειται για αγροτικό συνεταιρισμό η ομάδα παραγωγών, όπου ο φορολογικός τους συντελεστής είναι 13%.
Παραδείγματα υπολογισμού φόρου
• Ιδιοκτήτης ακινήτου κατά το έτος 2017 εισέπραξε από ενοίκια 15.000 ευρώ. Προκειμένου να υπολογιστεί ο φόρος θα πρέπει πρώτα να γίνει η μείωση ποσοστού 5% για τις δαπάνες που εκπίπτουν και μετά ο πολλαπλασιασμός με τον συντελεστή της κλίμακας. Δηλαδή 15.000-5%= 14.250 ευρώ όπου για τις πρώτες 12.000 x 15%=1.800 ευρώ και για τα υπόλοιπα 2.250x35% =787,50 ευρώ. Αρα σύνολο φόρου 1.800+787,50=2587,50 ευρώ.
• Φορολογούμενος μίσθωσε ακίνητο με ετήσιο μίσθωμα 3.000 ευρώ και στην συνέχεια το υπεκμίσθωνε σε τρίτους από τους οποίους εισέπραξε συνολικά μισθώματα ύψους 10.000 ευρώ. Το ποσό που έχει καταβάλει σε μισθώματα εκπίπτει ολόκληρο οπότε το εισόδημα επί του οποίου θα υπολογιστεί ο φόρος είναι 10.000-3.000=7.000 ευρώ. Άρα 7.000-5%= 6.650 x 15%=997,50 ευρώ.
• Ιδιοκτήτης ακινήτου εκμίσθωνε ακίνητό του σε μισθωτή στον οποίο λόγο διακοπής της μισθωτικής σχέσης, του κατέβαλε αποζημίωση ύψους 1.500 ευρώ. Το εισόδημά του από ακίνητο για όλο το έτος ήταν 5.000 ευρώ. Το ποσό που κατέβαλε για την αποζημίωση του μισθωτή εκπίπτει ολόκληρο όποτε ο φόρος θα υπολογιστεί για 5.000-1.500=3.500 ευρώ. Αρα 3.500-5%=3.325 x 15%=498,75 ευρώ.
• Εμπορος ιδιοχρησιμοποιεί κατάστημά του για την άσκηση της επιχειρηματικής του δραστηριότητας. Η αντικειμενική αξία του καταστήματος είναι 120.000 ευρώ. Το ύψος του τεκμαρτού εισοδήματος είναι 120.000 x 3% =3.600. Αρα 3.600-5%=3.420 x 15%=513 ευρώ.
giannisdikaios@gmail.com
eleftheriaonline.gr
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου