Γολγοθάς με τις μεταβιβάσεις ακινήτων

9

 
 
 
 
 

Του Σπύρου Δημητρέλη

Ούτε ένα ούτε δύο. Έως και 23 δικαιολογητικά, δηλώσεις, έγγραφα και αποδεικτικά οφείλει να συγκεντρώσει ένας φορολογούμενος προκειμένου να ολοκληρώσει επιτυχώς μια μεταβίβαση ακινήτου. Πρόκειται για έναν σύγχρονο γραφειοκρατικό Γολγοθά που ζουν, ειδικά τις τελευταίες εβδομάδες και ημέρες, χιλιάδες φορολογούμενοι οι οποίοι σπεύδουν στα συμβολαιογραφικά γραφεία και τα τμήματα Κεφαλαίου των Εφοριών προκειμένου να πραγματοποιήσουν μια μεταβίβαση και να προλάβουν την αύξηση των αντικειμενικών αξιών που έρχεται από την Πρωτοχρονιά σε περίπου 4.000 περιοχές της χώρας.

Ο μεγάλος αριθμός των δικαιολογητικών και των χειρόγραφων διαδικασιών που θυμίζουν τριτοκοσμική χώρα και όχι μια χώρα της Ευρωπαϊκής Ένωσης είναι αποτέλεσμα των χρόνιων παθογενειών της δημόσιας διοίκηση, αλλά και της κρίσης που οδήγησε στη θέσπιση νέων δικαιολογητικών, όπως είναι αυτό της πληρωμής του φόρου ακινήτων (ΕΝΦΙΑ, ΕΕΤΗΔΕ κ.ά.) για την τελευταία 5ετία πριν από τη μεταβίβαση.

Το... μένος της Πολιτείας για τα ακίνητα φαίνεται και από τη θέσπιση νέων κατηγοριών δικαιολογητικών, όπως είναι το ενεργειακό πιστοποιητικό. Από την άλλη, το τριτοκοσμικό της υπόθεσης είναι ότι, ενώ σε πολλές περιοχές της χώρας λειτουργεί κανονικά κτηματολογικό γραφείο και έχει ολοκληρωθεί η κτηματογράφηση, οι μεταβιβάσεις εξακολουθούν να γίνονται με τον παραδοσιακό τρόπο της σύνταξης συμβολαίων, αλλά με έκδοση δικαιολογητικών από το κτηματολογικό γραφείο!

Αναλυτικά, τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για την ολοκλήρωση μιας μεταβίβασης ακινήτου είναι τα εξής:

Α. Πιστοποιητικά / δηλώσεις για μη οφειλή προς το Δημόσιο

- Αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας πωλητή:

Σε κάθε μεταβιβαστικό συμβόλαιο ακινήτου, επαχθούς ή χαριστικής αιτίας, τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου, τη διανομή κοινών ακινήτων, την ανταλλαγή ακινήτων και τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας ή τροποποίησης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, ή, μόνο σε συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου ή σύστασης εμπραγμάτου δικαιώματος επ’ αυτού από επαχθή αιτία, αντί του ανωτέρω αποδεικτικού ενημερότητας, βεβαίωση οφειλής του μεταβιβάζοντος προς το Δημόσιο, με τον όρο της παρακράτησης του ποσού της οφειλής από το τίμημα της αγοραπωλησίας και της απόδοσής του στο Δημόσιο από τον συμβολαιογράφο ή την Αρχή ή την τράπεζα, που θα χορηγήσει το δάνειο.

- Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ:

Σε κάθε υποσχετική ή εκποιητική δικαιοπραξία, με την οποία συστήνονται, μεταβάλλονται, αλλοιώνονται ή μεταβιβάζονται, από οποιαδήποτε αιτία δικαιώματα επί ακινήτου ή παρέχεται δικαίωμα προσημείωσης ή υποθήκης σε αυτό και σε αποδοχή κληρονομιάς, για τα τελευταία πέντε έτη, ότι ο φορολογούμενος για το ακίνητο αυτό έχει εξοφλήσει τον αναλογούντα φόρο βάσει δήλωσης όλων των αναγραφόμενων ετών/έχει απαλλαγεί βάσει δήλωσης και για τα ίδια ως άνω οριζόμενα έτη έχει εξοφλήσει τον ΦΑΠ και τον ΕΝΦΙΑ/έχει ρυθμίσει ή διαζευκτικά ή σωρευτικά με το παραπάνω πιστοποιητικό.

- Πιστοποιητικό ΔΟΥ περί μη οφειλής φόρου κληρονομίας - δωρεάς, ν. 2961/2001:

Σε κάθε συμβόλαιο με το οποίο μεταβιβάζεται η κυριότητα ή συστήνεται εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο ή κινητό που αποκτήθηκε αιτία θανάτου ή δωρεάς ή γονικής παροχή  ή προίκας, καθώς και όταν εξοφλείται ή εκχωρείται εν όλω ή εν μέρει απαίτηση που αποκτήθηκε από κάποια από τις πιο πάνω αιτίες.

- Δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου ή ΦΠΑ στη ΔΟΥ ακινήτου και διπλότυπα είσπραξης φόρου για το συμβόλαιο.

Β. Πιστοποιητικά /  δηλώσεις για μη οφειλή προς ΟΤΑ κ.λπ.

- Βεβαίωση δήμου περί υποβολής δήλωσης ιδιοκτησίας ή μη οφειλής εισφοράς σε χρήμα ν. 1337/1983. Σε κάθε δικαιοπραξία εν ζωή και σε αποδοχή κληρονομιάς που αφορά ακίνητο που εντάχθηκε στο σχέδιο.

- Βεβαίωση ασφαλιστικής ενημερότητας: Σε κάθε μεταβιβαστικό συμβόλαιο ακινήτου, επαχθούς ή χαριστικής αιτίας του μεταβιβάζοντος εκδοθείσα από το Ίδρυμα Κοινωνικών Ασφαλίσεων (ΙΚΑ), άλλως υπεύθυνη δήλωση ότι εμπίπτει σε εξαίρεση και δεν απαιτείται.

Γ. Βεβαιώσεις μηχανικών, μηχανολόγων, τοπογράφων κ.λπ.

- Βεβαίωση πολιτικού μηχανικού περί πολεοδομικής νομιμότητας  ν. 4178/2013 του μεταβιβαζόμενου ακινήτου και, σε περίπτωση τακτοποίησης αυθαιρεσιών, βεβαίωση περαίωσης διαδικασίας υπαγωγής στις διατάξεις του ν. 4178/2013 με εξόφληση του ενιαίου ειδικού προστίμου ή ποσοστού 30% αυτού και κάτοψη του ακινήτου.

- Πιστοποιητικό ενεργειακού επιθεωρητή για την ενεργειακή απόδοση κτιρίου, ν. 3661/2008, όπως τροποποιήθηκε και ισχύει και άρθρο 4 του ν. 4122/2013.

- Τοπογραφικό διάγραμμα γεωτεμαχίου από τοπογράφο: α) εξαρτημένο από κρατικές συντεταγμένες που συνοδεύει τη βεβαίωση του ν. 4178/2014 και β) εξαρτημένο από κρατικές συντεταγμένες τοπογραφικό διάγραμμα γεωτεμαχίου τοπογράφου, λόγω διατάξεων του ν. 651/1975.

- Υπεύθυνη δήλωση ιδιοκτήτη ν. 4178/2013 περί πολεοδομικής νομιμότητας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου.

- Αντίγραφο οικοδομικής άδειας, αν ακίνητο κτίστηκε μετά τις 14/3/1983, άλλως υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη, ν.1337/1983.

- Έγγραφο περαίωσης διαδικασίας ρύθμισης ακινήτου σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3843/2010.

Δ. Έγγραφα από το Εθνικό Κτηματολόγιο

- Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος ν. 2664/1998, αν βρίσκεται εντός Κτηματολογίου ή εντός Κτηματολογίου Πρωτευούσης (περιοχή Καλλιθέας και εν μέρει Π. Φαλήρου).

- Πιστοποιητικό Κτηματογραφούμενου Ακινήτου του αρμόδιου Γραφείου Κτηματογράφησης ότι το γεωτεμάχιο έχει περιληφθεί στα προσωρινά κτηματολογικά στοιχεία της ανάρτησης του Εθνικού Κτηματολογίου.

Ε. Πιστοποιητικά για δασικά-παραμεθόρια ακίνητα

- Πράξη χαρακτηρισμού του δασαρχείου με το συνημμένο σε αυτήν τοπογραφικό διάγραμμα, από την οποία προκύπτει ότι η μεταβιβαζόμενη έκταση χαρακτηρίζεται ως μη δασική, εμπίπτουσα στις διατάξεις της παρ. 6 του άρθρου 3 ν. 998/79, ή δασική, καθώς επίσης και απόφαση τελεσιδικίας του Δασαρχείου, όπου απαιτείται.

- Βεβαίωση δασαρχείου περί "ακαΐας" των μεταβιβαζόμενων ιδιωτικών δασών, ν. 998/1979.

- Δήλωση αρθ. 72 ν. 998/1979 προς το δασαρχείο σε περίπτωση μεταβίβασης ιδιωτικού δάσους ή δασικής έκτασης πάνω από 50 στρέμματα, από την οποία προκύπτει ότι "ο μεταβιβάζων δήλωσε ότι προτίθεται να μεταβιβάσει την ανωτέρω έκταση προς τον αγοραστή ή και σε έτερο πρόσωπο, αντί ελαχίστου τιμήματος Χ ευρώ, κατά δήλωση δε του πωλητή παρήλθε η προθεσμία του ενός (1) μηνός (ή τεσσάρων μηνών) χωρίς το Δημόσιο να ασκήσει το δικαίωμα προτιμήσεως".

- Άδεια του υπουργού Αγροτικής Ανάπτυξης & Τροφίμων σε περίπτωση κατάτμησης δασικής ιδιοκτησίας, σύμφωνα με την οποία επιτρέπει την εν λόγω κατάτμηση δασικής έκτασης σύμφωνα με το άρθρο 60 του Ν.Δ. 86/1969.

- Πιστοποιητικό της Διεύθυνσης Δασών ή του Κτηματολογικού Γραφείου, το οποίο, σε περίπτωση που η μεταβιβαζόμενη έκταση βρίσκεται σε περιοχή στην οποία έχουν αναρτηθεί δασικοί χάρτες, σύμφωνα με τον ν. 3889/2010.

- Απόφαση της Περιφέρειας περί άρσης απαγόρευσης αγοράς ακινήτου σε παραμεθόρια περιοχή του άρθρου 26 του ν. 1892/1990, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 114 του ν. 3978/2011 από φυσικά και νομικά πρόσωπα με έδρα εκτός των κρατών-μελών Ευρωπαϊκής Ένωσης και Ευρωπαϊκής Ζώνης Ελεύθερων Συναλλαγών, ν.1892/1990.

- Βεβαίωση του τοπικού Οργανισμού Εγγείων Βελτιώσεων (ΤΟΕΒ), σύμφωνα με το άρθρο 65 του Ν. 2538/1997, από την οποία προκύπτει ότι για το μεταβιβαζόμενο αγροτεμάχιο δεν υπάρχει καμία οφειλή από αρδευτικά τέλη και εισφορές από τον μεταβιβάζοντα προς τον Οργανισμό αυτό σε περίπτωση που το ακίνητο βρίσκεται εντός λειτουργούντος Οργανισμού Εγγείων Βελτιώσεων.