ΕΓΚΥΚΛΙΟΣ Ν. ΒΑΛΑΒΑΝΗ «Χαράτσι» 11% - 33% και σε ενοίκια που δεν εισπράχθηκαν

ΕΓΚΥΚΛΙΟΣ Ν. ΒΑΛΑΒΑΝΗ

«Χαράτσι» 11% - 33% και σε ενοίκια που δεν εισπράχθηκαν

Της Μαρίας Βουργάνα

Φορο-σοκ αναμένεται να υποστούν φέτος περίπου 300.000 ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι θα κληθούν να πληρώσουν φόρο από το πρώτο ευρώ για εισοδήματα που δεν απέκτησαν ποτέ. Συγκεκριμένα, θα φορολογηθούν για τα ενοίκια που δεν εισέπραξαν το 2014 από τους ενοικιαστές τους, τα οποία υπολογίζεται ότι αγγίζουν συνολικά το 1 δισ. ευρώ.

Με νέα εγκύκλιο που εξέδωσε η Γενική Γραμματέας Δημοσίων Εσόδων Κατερίνα Σαββαΐδου αποκαλύπτεται ότι όσοι ιδιοκτήτες εκμισθούμενων κτισμάτων, οικοπέδων ή αγροτεμαχίων δεν εισέπραξαν από τους μισθωτές των ακινήτων τους τα οφειλόμενα ενοίκια, υποχρεούνται φέτος να δηλώσουν στην εφορία τα εισόδημα αυτά, ακόμη και αν δεν τα απέκτησαν. Ο φόρος που θα κληθούν να πληρώσουν κυμαίνεται από 11% έως 33%.

Με τον νέο Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος, καταργήθηκε η δυνατότητα που είχαν οι ιδιοκτήτες ακινήτων να προχωρήσουν στην εκχώρηση στο Δημόσιο των μισθωμάτων που δεν εισέπραξαν από τους ενοικιαστές, προκειμένου να γλιτώσουν από τη δήλωση των εισοδημάτων αυτών από την εφορία και τη φορολόγησή τους.

Το ίδιο θέμα με τη φορολόγηση των ανείσπρακτων ενοικίων είχε προκύψει και πέρυσι κατά την υποβολή των φορολογικών δηλώσεων, αλλά είχε αντιμετωπιστεί με νομοθετική διάταξη που έδινε τη δυνατότητα στους φορολογούμενους να εκχωρήσουν στο Δημόσιο τα ενοίκια που δεν είχαν εισπράξει το 2013.

Όπως αναφέρεται στην εγκύκλιο της ΓΓΔΕ το εισόδημα από ακίνητη περιουσία που υπόκειται σε αυτοτελή φόρο με συντελεστές 11%-33% είναι αυτό το οποίο «αποκτάται από φυσικά πρόσωπα ή ατομικές επιχειρήσεις ανεξάρτητα από την είσπραξή του ή μη, εφόσον έχει αποκτηθεί το δικαίωμα είσπραξής του και με την προϋπόθεση ότι ο εκμισθωτής αποξενώνεται από τη χρήση του ακινήτου, χωρίς ταυτόχρονα να παρέχει άλλου είδους υπηρεσίες στο μισθωτή (π.χ. καθαριότητα, ασφάλεια, κ.λπ.), οπότε χαρακτηρίζεται στο σύνολό του ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα».

Διευκρίνιση
Η διευκρίνιση αυτή, επιβεβαιώνει ότι όσοι ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων δεν εισέπραξαν εντός του 2014 τα ενοίκια από τους μισθωτές τους θα πρέπει φέτος να τα δηλώσουν κανονικά στη δήλωση ως εισοδήματα που έχουν εισπράξει και να φορολογηθούν γι’ αυτά με συντελεστές 11%-33%. Για ανείσπρακτα ποσά ενοικίων μέχρι 12.000 ευρώ ο φόρος θα υπολογιστεί με συντελεστή 11% από το πρώτο ευρώ. Αν τα ανείσπρακτα ενοίκια υπερέβησαν τις 12.000 ευρώ το 2014, το πέραν των 12.000 ευρώ τμήμα τους θα φορολογηθεί με 33%.

Επίσης με την εγκύκλιο της κ. Σαββαΐδου ξεκαθαρίζεται ότι σε περίπτωση ιδιοκατοίκησης ακινήτου δεν θα υπολογίζεται τεκμαρτό εισόδημα για τον ιδιοκτήτη, οπότε δεν θα επιβάλλεται φόρος στην ιδιοκατοίκηση.

Ο όρος «εισόδημα από ακίνητη περιουσία» σημαίνει το εισόδημα, σε χρήμα ή σε είδος, που προκύπτει από την εκμίσθωση ή την ιδιοχρησιμοποίηση ή τη δωρεάν παραχώρηση χρήσης γης και ακινήτων. Το εισόδημα από ακίνητη περιουσία θεωρείται ότι αποκτάται από κάθε πρόσωπο στο οποίο έχει νόμιμα μεταβιβασθεί με οριστικό συμβόλαιο ή έχει αποκτηθεί με δικαστική απόφαση ή λόγω χρησικτησίας το δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή νομής ή επικαρπίας ή οίκησης, κατά περίπτωση, καθώς και από τον υπεκμισθωτή σε περίπτωση υπεκμίσθωσης. Το εισόδημα αυτό αποκτάται από φυσικά πρόσωπα ή ατομικές επιχειρήσεις, ανεξάρτητα από την είσπραξή του ή μη, εφόσον έχει αποκτηθεί το δικαίωμα είσπραξής του και με την προϋπόθεση ότι ο εκμισθωτής αποξενώνεται από τη χρήση του ακινήτου, χωρίς ταυτόχρονα να παρέχει άλλου είδους υπηρεσίες στο μισθωτή (π.χ. καθαριότητα, ασφάλεια, κ.λπ.), οπότε χαρακτηρίζεται στο σύνολό του ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Ειδικά, για το εισόδημα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας που καταβάλλεται αναδρομικά με βάση νόμο ή δικαστική απόφαση, χρόνος απόκτησης αυτού θεωρείται το φορολογικό έτος στο οποίο ανάγονται τα μισθώματα.

Από το ακαθάριστο εισόδημα από ακίνητα εκπίπτουν συγκεκριμένες κατηγορίες δαπανών. Ειδικότερα:

Αν φυσικό πρόσωπο έχει αποκτήσει εισόδημα από εκμίσθωση ή δωρεάν παραχώρηση ακινήτου, δικαιούται να εκπέσει από το εισόδημα αυτό συνολικά ποσοστό 5% επί του ακαθαρίστου εισοδήματος για δαπάνες που πραγματοποίησε για την επισκευή, τη συντήρηση και την ανακαίνιση, ή για άλλες πάγιες και λειτουργικές δαπάνες του ίδιου του ακινήτου, ανεξάρτητα από το είδος και τη χρήση αυτού (κατοικία, κατάστημα, γραφείο, αποθήκη, κ.λπ.) ή των αντίστοιχων δαπανών που αναλογούν στο ακίνητο αυτό από τους κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου που στεγάζεται. Η έκπτωση αυτή διενεργείται για όλα τα ακίνητα που αποφέρουν φορολογητέο εισόδημα του άρθρου αυτού. Αυτονόητο είναι ότι δεν διενεργείται η έκπτωση των δαπανών αυτών για ακίνητα που δεν αποφέρουν εισόδημα, π.χ. κενό ακίνητο ή ιδιοκατοικούμενη κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία και δωρεάν παραχώρηση της χρήσης μιας κύριας κατοικίας μέχρι 200 τ.μ. σε ανιόντες ή κατιόντες για χρήση σαν κύρια κατοικία, που απαλλάσσεται του φόρου εισοδήματος.

Από το ακαθάριστο εισόδημα που προκύπτει σε όλες τις περιπτώσεις υπεκμίσθωσης ακίνητης περιουσίας εκπίπτει το μίσθωμα που καταβάλλεται. Αν υπεκμισθώνεται τμήμα γης ή ακινήτου, εκπίπτει το μίσθωμα που καταβάλλεται για το τμήμα αυτού και όχι το μίσθωμα ολόκληρου του ακινήτου ή της γης.

Από το ακαθάριστο εισόδημα ακίνητης περιουσίας, εκπίπτει ποσοστό 10% των δαπανών για αντιπλημμυρικά έργα και έργα αποξήρανσης.

Από το ακαθάριστο εισόδημα ακίνητης περιουσίας, εκπίπτει το ποσό της αποζημίωσης που καταβάλλει βάσει νόμου ο εκμισθωτής στον μισθωτή του ακινήτου για τη λύση της μισθωτικής σχέσης.

ΠΟΜΙΔΑ
Την έντονη αντίδραση της Ομοσπονδίας των ιδιοκτητών ακινήτων προκάλεσε η εγκύκλιος της ΓΓΔΕ. Η ΠΟΜΙΔΑ έστειλε επιστολή προς την ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών, ζητώντας την άμεση διόρθωση της σχετικής εγκυκλίου τονίζοντας μάλιστα ότι οι ιδιοκτήτες είχαν λάβει διαβεβαιώσεις από τον Γ. Στουρνάρα όταν ήταν υπουργός Οικονομικών, ο οποίος κατά την ψήφιση των σχετικών διατάξεων είχε ξεκαθαρίσει ότι το εισόδημα που δεν εισπράττεται, δεν δηλώνεται. Η ΠΟΜΙΔΑ τονίζει ότι με τη ρύθμιση για τη φορολόγηση των ανείσπρακτων ενοικίων τιμωρούνται βάναυσα οι ιδιοκτήτες που έδειξαν αλληλεγγύη στους ενοικιαστές τους και θεωρεί ότι τώρα μοναδική διέξοδος είναι η διαδικασία... έξωσης.