Το δράμα των ενοικίων - Κατάρρευση εισοδήματος ιδιοκτητών

Facebook178TwitterLinkedIn

 
 
 
 
 

Του Σπύρου Δημητρέλη

Το εισοδηματικό και φορολογικό δράμα που έζησαν και εξακολουθούν να ζουν εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων αποτυπώνουν τα δεδομένα των φορολογικών δηλώσεων. Κατακόρυφη μείωση του συνολικού εισοδήματος από ενοίκια, κατακόρυφη αύξηση των φορολογούμενων που δηλώνουν εισοδηματίες καθώς αυτήν ήταν η μοναδική πηγή εισοδήματος που τους απέμεινε και πολύ μεγάλη πτώση του μέσου εισοδήματος από ενοίκια. Αυτά έγιναν σε συνδυασμό με την επιβολή ενός νέου και πολύ τσουχτερού φόρου κατοχής ακινήτων, του ΕΝΦΙΑ αλλά και πολλαπλών νέων επιβαρύνσεων μέσω αύξησης υφιστάμενων φόρων.

Παρά το γεγονός ότι η οικοδομή και η κτηματαγορά γενικότερα είναι ένα από τα πιο ισχυρά έμβολα του κινητήρα ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας, η αύξηση της φορολόγησής τους ήταν το αγαπημένο μέτρο των κυβερνήσεων στα χρόνια της κρίσης και ειδικά στα τελευταία χρόνια της διακυβέρνησης ΣΥΡΙΖΑ. Η φορολογική στοχοποίηση των ακινήτων καθώς και το πλήγμα χαμηλής ζήτησης που δέχτηκαν τα ακίνητα λόγω της κρίσης είχαν σαν αποτέλεσμα την κατάρρευση των μισθωμάτων αλλά και των εισοδημάτων των ιδιοκτητών. Τα στοιχεία από τη στατιστική επεξεργασία των δεδομένων της φορολογίας εισοδήματος είναι αποκαλυπτικά της πίεσης στην οποία βρέθηκαν τα εισοδήματα των ιδιοκτητών:

- Το συνολικό εισόδημα από ενοίκια ήταν το 2008, τελευταία χρονιά πριν από το ξέσπασμα της κρίσης, στα 8,644 δισεκατομμύρια ευρώ. Το 2017, οι ιδιοκτήτες ακινήτων δήλωσαν συνολικό εισόδημα από ενοίκια ύψους 6,192 δισ. ευρώ. Έτσι οι ιδιοκτήτες έχασαν συνολικά εισοδήματα ύψους 2,452 δισεκατομμυρίων ευρώ ή περίπου 28%. Μάλιστα, οι συνολικές απώλειες για τους ιδιοκτήτες ακινήτων μέσα στα 9 χρόνια της παραπάνω περιόδου προσεγγίζουν τα 20 δισεκατομμύρια ευρώ.

- Αν και μοιάζει παράδοξο, ο αριθμός των χαρακτηριζόμενων φορολογούμενων από τη φορολογική διοίκηση ως "εισοδηματιών" σχεδόν διπλασιάστηκε την ίδια χρονική περίοδο. Συγκεκριμένα, ενώ το 2018 χαρακτηρίζονταν ως εισοδηματίες, δηλαδή έχοντες το μεγαλύτερο μέρος του εισοδήματός τους από ακίνητα 593.892 φορολογούμενοι, ο αριθμός αυτός το 2017 εκτοξεύθηκε στους 955.375. Η εξήγηση υπάρχει στο γεγονός ότι πολλοί φορολογούμενοι που ήταν μισθωτοί ή ελεύθεροι επαγγελματίες είτε έμειναν άνεργοι είτε έκλεισαν τα βιβλία τους με αποτέλεσμα να παραμείνουν με μοναδική πηγή εισοδήματος κάποιο ενοίκιο και έτσι να χαρακτηριστούν ως εισοδηματίες.

- Το μέσο εισόδημα που δηλώνουν οι φορολογούμενοι από ενοίκια κατέρρευσε τα τελευταία χρόνια. Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα με τα στοιχεία, το μέσο εισόδημα από ενοίκια που δήλωνε κάθε ιδιοκτήτης ήταν το 2018 στα 14.554 ευρώ ενώ σήμερα έχει περιοριστεί στα 6.481 ευρώ.

Οι φόροι στα ακίνητα

Τα ακίνητα βρέθηκαν στο επίκεντρο του φορολογικού κυκλώνα που έπληξε τους φορολογούμενους στα χρόνια της κρίσης. Ωστόσο τα τελευταία τέσσερα χρόνια δέχτηκαν τη χαριστική βολή με νέες αυξήσεις φόρων. Οι επιβαρύνσεις που έγιναν από το 2009 έως και το 2014 ήταν οι εξής:

- επιβλήθηκε έκτακτη εισφορά στους κατέχοντες σημαντική ακίνητη περιουσία,
- επιβλήθηκε το Έκτακτο Ειδικό Τέλος Ηλεκτροδοτούμενων Δομημένων Επιφανειών, το επονομαζόμενο και χαράτσι, 
- μειώθηκε το αφορολόγητο όριο της κλίμακας φορολόγησης εισοδημάτων των φυσικών προσώπων, με την οποία φορολογούνταν και τα ακίνητα, 
- αυξήθηκαν οι συντελεστές της φορολογικής κλίμακας, 
- συγχωνεύθηκε το "χαράτσι" με τον Φόρο Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας και "γεννήθηκε" ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων, ο γνωστός ΕΝΦΙΑ,
- καταργήθηκε το αφορολόγητο όριο για το εισόδημα από ενοίκια και θεσπίστηκε ειδική κλίμακα φορολόγησης των ενοικίων με συντελεστές από 11% έως 33%.

Από το 2015

Από το 2015 και μετά, όμως, επήλθαν νέες σημαντικές επιβαρύνσεις για τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Ειδικότερα: 

- Αυξήθηκαν οι συντελεστές της εισφοράς αλληλεγγύης με τον ανώτατο συντελεστή να αυξάνεται από το 2,8% στο 10%.Τα εισοδήματα από ενοίκια υπάγονται σε εισφορά αλληλεγγύης. 

- Αυξήθηκαν οι φορολογικοί συντελεστές για το εισόδημα από ενοίκια. Ο συντελεστής για εισόδημα έως 12.000 αυξήθηκε από το 11% στο 15%, για εισόδημα από 12.000 έως 35.000 αυξήθηκε από το 33% στο 35% και για εισόδημα πάνω από 35.000 αυξήθηκε από το 33% στο 45%.

-Επιβλήθηκε φόρος στις βραχυχρόνιες μισθώσεις κατοικιών (π.χ. airbnb).

- Αυξήθηκαν οι συντελεστές του συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ από 0,1 έως 1% που είναι σήμερα σε έως και 1,15% αλλά ο φόρος αρχίζει να επιβάλλεται από χαμηλότερη αξία καθώς μειώνεται το αφορολόγητο από τις 300.000 στις 200.000 ευρώ.

- Αυξήθηκαν οι συντελεστές για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ στα οικόπεδα.

- Αυξήθηκε από 5 τοις χιλίοις σε 5,5 τοις χιλίοις ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ για τα νομικά πρόσωπα.

-Αυξήθηκαν οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων σε περίπου 4.000 περιοχές της χώρας οδηγώντας σε υψηλότερα επίπεδα τον ΕΝΦΙΑ.

Θα πρέπει να σημειωθεί ότι φέτος έγινε η πρώτη μείωση του ΕΝΦΙΑ, καθώς όσοι έχουν ακίνητη περιουσία αντικειμενικής αξίας έως 200.000 ευρώ θα έχουν μια μείωση του ΕΝΦΙΑ το πολύ έως 100 ευρώ. Ωστόσο, ο τρόπος παροχής της έκπτωσης είναι τέτοιος ώστε για την πλειονότητα των ιδιοκτητών η έκπτωση θα είναι της τάξης των μερικών δεκάδων ευρώ.