Τo «κριτήριο βάθους» στις μεταβιβάσεις των ακινήτων

Τo «κριτήριο βάθους» στις μεταβιβάσεις των ακινήτων




Ορέστης Σεϊμένης – Αλεξάνδρα Γεράγγελου

1. ΤΟ ΚΡΙΤΗΡΙΟ ΒΑΘΟΥΣ (Κ.Β.) είναι ένας συντελεστής που λαμβάνεται υπόψη στις περιπτώσεις μεταβιβάσεων και επηρεάζει την αξία μεταβιβαζομένων ακινήτων.

Με το κριτήριο βάθους βρίσκουμε ένα θεωρητικό εμβαδόν. Μπορεί αυτό το εμβαδόν να είναι θετικό στοιχείο για τον φορολογούμενο αφού μπορεί να δίνει λιγότερο φόρο τελικά.
Επομένως η συμπλήρωση των στοιχείων του μπορεί να είναι κάποιες φορές ευεργετική για τον φορολογούμενο γιατί, υπό προϋποθέσεις, που θα δούμε παρακάτω, τον βοηθά να πληρώσει λιγότερο φόρο.
Στην πράξη, το κριτήριο βάθους ισχύει και εφαρμόζεται στις μεταβιβάσεις επαγγελματικών στεγών και οικοπέδων.

2. ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΤΟΥ (Κ.Β.) ΣΤΙΣ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΕΣ ΣΤΕΓΕΣ:

Για να βρούμε το (Κ.Β.) της επαγγελματικής στέγης:

- Αθροίζουμε το μήκος όλων των προσόψεων
- Πολλαπλασιάζουμε το συνολικό αυτό μήκος των προσόψεων επί τον εαυτό του
- Πολλαπλασιάζουμε το γινόμενο που βρήκαμε επί τον αριθμό 2

Εάν το πραγματικό εμβαδόν της επαγγελματικής στέγης είναι μικρότερο από το αντίστοιχο ποσό που βρήκαμε με το κριτήριο βάθους, τότε για τον υπολογισμό του φόρου μεταβιβάσεως λαμβάνεται υπόψη το πραγματικό εμβαδόν της επαγγελματικής στέγης. Στην περίπτωση αυτή το (Κ.Β.) αγνοείται.

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ Α'
    
ΔΕΔΟΜΕΝΑ:
Πραγματικό εμβαδόν της επαγγελματικής στέγης  = 500 μ2
Προσόψεις τρείς: 9μ + 6μ + 2μ = 17μ
ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ (Κ.Β.):
9+6+2 = 17  Χ  17 = 289 Χ 2  = 578 μ2
Ο φόρος μεταβιβάσεως θα υπολογισθεί στο μικρότερο εμβαδόν δηλαδή στα 500 μ2

ΣΗΜΕΙΩΣΗ: Ο συντελεστής «2» είναι σταθερός προκειμένου για επαγγελματική στέγη.
Εάν το πραγματικό εμβαδόν είναι μεγαλύτερο από το ποσό που προκύπτει με το κριτήριο βάθους, τότε για τον υπολογισμό του φόρου μεταβιβάσεως λαμβάνεται υπ' όψη ένα ενδιάμεσο εμβαδόν ανάμεσα στο πραγματικό  εμβαδόν της επαγγελματικής στέγης και του εμβαδού του (Κ.Β.)

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ Β'
    
ΔΕΔΟΜΕΝΑ:
Εμβαδόν της επαγγελματικής στέγης = 500 μ2
Έστω τρείς προσόψεις: 8 μ + 5 μ + 2μ = 15 μ
ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ (Κ.Β.):
8+5+2 = 15 Χ 15 = 225 Χ 2  =  450 μ2
ΣΕ ΠΟΙΑ ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ ΘΑ ΥΠΟΛΟΓΙΣΘΕΙ Ο ΦΟΡΟΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ
450 + 500 – 450  =  450 + 50 =  450 + 25  =  475 μ2
                 2                      2

Άρα ο φόρος μεταβιβάσεως θα υπολογισθεί στα 475μ2
ΔΗΛΑΔΗ: Eάν η επιφάνεια της επαγγελματικής στέγης είναι μεγαλύτερη από το εμβαδόν που προκύπτει με το «κριτήριο βάθους» τότε μειώνεται η επιφάνεια επί της οποίας θα υπολογισθεί ο φόρος μεταβίβασης

3. ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΤΟΥ (Κ.Β.) ΣΤΑ ΟΙΚΟΠΕΔΑ: 

Για να βρούμε το (Κ.Β.) του οικοπέδου:

- Αθροίζουμε το μήκος όλων των προσόψεων του οικοπέδου
- Πολλαπλασιάζουμε το άθροισμα του συνολικού μήκους των προσόψεων επί τον εαυτό του
- Πολλαπλασιάζουμε το γινόμενο που βρήκαμε επί τον αριθμό 3

Εάν το πραγματικό εμβαδόν είναι μικρότερο από το ποσό που προκύπτει με το κριτήριο βάθους τότε για τον υπολογισμό του φόρου μεταβιβάσεως λαμβάνεται υπ' όψη το πραγματικό αυτό εμβαδόν του οικοπέδου. Στην περίπτωση αυτή το (Κ.Β.) αγνοείται

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ Γ'

ΔΕΔΟΜΕΝΑ:
Εμβαδόν του οικοπέδου = 1.000 μ2
Προσόψεις τρείς: 10 μ +10 μ = 20 μ
ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ (Κ.Β.):
20  Χ  20  = 400  Χ 3  = 1.200 μ2

Άρα ο φόρος μεταβιβάσεως θα υπολογισθεί στα 1.000 μ2

Εάν το πραγματικό εμβαδόν είναι μεγαλύτερο από το κριτήριο βάθους τότε για τον υπολογισμό του φόρου μεταβιβάσεως λαμβάνεται υπ' όψη ένα ενδιάμεσο εμβαδόν ανάμεσα στο πραγματικό εμβαδόν του οικοπέδου   και του εμβαδού του (Κ.Β.)

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ Δ'

ΔΕΔΟΜΕΝΑ:
Εμβαδόν τού οικοπέδου =  1.000 μ2
Προσόψεις τρείς:   ………………..
ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ  (Κ.Β.):
………………………………… = 900 μ2
900 + 1000–900 = 900+ 50 = 950 Μ2
                 2                           
Άρα ο φόρος μεταβιβάσεως θα υπολογισθεί στα 950μ2

4. Το κριτήριο βάθους δεν εφαρμόζεται:

- σε μη οικοδομήσιμα οικόπεδα
- σε απαλλοτριωμένα ακίνητα


ΠΟΛ.1149/1994 άρθρο 2 παρ. 16 και ΠΟΛ.1238/1995

https://www.taxheaven.gr