Η ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗ ΘΑ ΓΙΝΕΙ ΑΝΑ ΠΕΡΙΟΧΗ ΚΑΙ ΑΝΑ ΖΩΝΗ Τα βασικά σενάρια για τις αντικειμενικές αξίες - Τι θα αλλάξει στον ΕΝΦΙΑ

Η ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΓΗ ΘΑ ΓΙΝΕΙ ΑΝΑ ΠΕΡΙΟΧΗ ΚΑΙ ΑΝΑ ΖΩΝΗ

Τα βασικά σενάρια για τις αντικειμενικές αξίες - Τι θα αλλάξει στον ΕΝΦΙΑ

Της Μαρίας Βουργάνα

Νέες αντικειμενικές αξίες ακινήτων πολλών ταχυτήτων ετοιμάζει η αρμόδια επιτροπή του υπουργείου Οικονομικών που επιδίδεται σε αγώνα δρόμου για να προλάβει να παραδώσει στο οικονομικό επιτελείο το πόρισμά της με τις νέες τιμές σε όλη τη χώρα μέχρι το τέλος Μαίου.

Η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών θα γίνει ανά περιοχή και ανά ζώνη και όχι οριζόντια με μια μείωση της τάξης του 30% όπως προέβλεπε το αρχικό σχέδιο της κυβέρνησης ενώ οι νέες αναπροσαρμοσμένες τιμές θα αποτελέσουν «πιλότο» για το νέο φόρο ακίνητης περιουσίας ο οποίος θα αντικαταστήσει τον ΕΝΦΙΑ.

Η αρμόδια επιτροπή που ετοιμάζει τις νέες αξίες επεξεργάζεται τα στοιχεία που διαθέτει η Τράπεζα της Ελλάδας για τις εμπορικές τιμές των ακινήτων καθώς και τα στοιχεία που έχουν στη διάθεση τους οι εφορίες, τα επιμελητήρια και οι Δήμοι σε ολόκληρη τη χώρα.

Ωστόσο, οι σκληρές ταμειακές και δημοσιονομικές συνθήκες δεν αφήνουν περιθώρια στην κυβέρνηση για μεγάλο «κούρεμα» των αντικειμενικών αξιών στα επίπεδα των εμπορικών τιμών καθώς κάτι τέτοιο θα οδηγήσει σε σημαντική απώλεια εσόδων. Μάλιστα, πληροφορίες αναφέρουν ότι το σχέδιο που επεξεργάζεται η κυβέρνηση για τον νέο φόρο προβλέπει την είσπραξη εσόδων 2 δισ. ευρώ δηλαδή περίπου 650 εκατ. ευρώ λιγότερα από τα έσοδα που έφερε στα δημόσια ταμεία ο ΕΝΦΙΑ.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ οι αντικειμενικές αξίες είναι σήμερα περίπου 15%-20% υψηλότερες κατά μέσο όρο σε σχέση με τις πραγματικές. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν οι πολύ ακριβές περιοχές του Λεκανοπεδίου όπου οι αντικειμενικές είναι υψηλότερα ακόμη και πάνω από 50% σε σχέση με τις εμπορικές τιμές ενώ σε πολύ υποβαθμισμένες περιοχές οι εμπορικές αξίες σήμερα είναι εξαιρετικά χαμηλές και βρίσκονται στο μισό ή ακόμα και στο 1/4 της αντικειμενικής τιμής.

Το βασικό σενάριο για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών προβλέπει:

1. Να διατηρηθούν στα σημερινά επίπεδα οι τιμές για τις περιοχές με τιμή ζώνης έως 500 ή 600 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Σε πολλές περιοχές της χώρας κυρίως της επαρχίας αλλά και του Λεκανοπεδίου (Ίλιον, Κερατσίνι, Νίκαια) οι αντικειμενικές αξίες είναι ιδιαίτερα χαμηλές και υπολείπονται σημαντικά των εμπορικών τιμών. Στις περιοχές αυτές, οι τιμές θα έπρεπε να αυξηθούν ακόμη και πάνω από 50% για να προσεγγίσουν τις τιμές της αγοράς. Ωστόσο για να μην επιβαρυνθούν οι ιδιοκτήτες ακινήτων από την αύξηση των τιμών που θα ανέβαζαν τους φόρους ακινήτων στο υπουργείο Οικονομικών υπάρχουν σκέψεις να παραμείνουν αμετάβλητες.

2. Τη μείωση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων στις λεγόμενες ακριβές περιοχές του Λεκανοπεδίου (Ψυχικό, Κηφισιά, Γλυφάδα, Εκάλη κ.α.), της Θεσσαλονίκης και των μεγάλων πόλεων όπου οι τιμές πώλησης των ακινήτων έχουν κατρακυλήσει τα τελευταία χρόνια της κρίσης.

3. Την αύξηση των τιμών σε πολλές περιοχές της χώρας που οι τιμές πώλησης των ακινήτων (νεόδμητων) παραμένουν σε υψηλά επίπεδα.

Σήμερα οι αντικειμενικές αξίες παραμένουν στα παράλογα ύψη του 2007 όταν η αγορά των ακινήτων γνώριζε «ημέρες δόξας».

Την περίοδο 1993 - 2007 υπήρξε μία περίοδος έντονης αύξησης των τιμών των ακινήτων. Σύμφωνα με τον δείκτη τιμών της Τράπεζας της Ελλάδας, οι τιμές των ακινήτων στην περιοχή της Αθήνας αυξήθηκαν κατά 308%, στην περιοχή της Θεσσαλονίκης κατά 300% και στις άλλες αστικές περιοχές κατά 210,5%.

Βασικός παράγοντας που συνέβαλε στην αύξηση των τιμών των ακινήτων ήταν η πτώση των επιτοκίων και της εύκολης πρόσβασης των ιδιωτών σε τραπεζικό δανεισμό.

Οι τιμές των ακινήτων κορυφώθηκαν κατά τη διάρκεια της διετίας 2007 -  2008 με την μεγαλύτερη αύξηση να καταγράφεται στο πρώτο εξάμηνο του 2008. Μετά ξεκίνησε η κατακόρυφη πτώση. Σύμφωνα με τα στοιχεία τη ΤτΕ το 2009 οι τιμές των ακινήτων υποχώρησαν κατά 4,3%, το 2010 κατά 4,4%, το 2011 κατά 5,5%, το 2012 κατά 11,8%, το 2013 μειώθηκαν κατά 10,9%, ενώ το 2014 η πτώση έφθασε στο 7,5%.

Μείωση των αντικειμενικών τιμών θα οδηγήσει σε:

• Μείωση των εσόδων από τον νέο φόρο ακινήτων καθώς βάση για τον υπολογισμό του φόρου θα αποτελέσουν οι χαμηλότερες αντικειμενικές αξίες.

• Μείωση των εσόδων από όλους τους φόρους μεταβίβασης (αγοραπωλησίες, γονικές παροχές, δωρεές, κληρονομιές).

• Μείωση των τεκμηρίων διαβίωσης για τις κατοικίες και μείωση των τεκμαρτών εισοδημάτων που προκύπτουν από την δωρεάν παραχώρηση και την ιδιοχρησιμοποίηση ακινήτων τα οποία υπολογίζονται στο 3% των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων.

Νέος φόρος ακινήτων 
Οι νέες αντικειμενικές αξίες των ακινήτων αναμένεται να αποτελέσουν το «κλειδί» για την διαμόρφωση των βασικών χαρακτηριστικών του νέου φόρου ακινήτων όπως το ύψος του αφορολογήτου ορίου και οι νέοι συντελεστές της κλίμακας.

Απ' ότι φαίνεται η κατάργηση του ΕΝΦΙΑ και η προεκλογική εξαγγελία της σημερινής κυβέρνησης περί καταβολής φόρου στα ακίνητα, μόνο εκείνων που κατέχουν μεγάλη ακίνητη περιουσία, εγκαταλείπεται αφού σύμφωνα με τα στοιχεία του εντύπου Ε9, μόλις 140.000 είναι οι ιδιοκτήτες μεγάλης ακίνητης περιουσίας.

Στο επιτελείο της Νάντιας Βαλαβάνη στην Καραγεώργη Σερβίας κερδίζει όλο και περισσότερο έδαφος η άποψη πως θα πρέπει να θεσπιστεί ένα ατομικό αφορολόγητο όριο πολύ χαμηλότερο των 200.000 ευρώ που είχε προταθεί στο παρελθόν από στελέχη του ΣΥΡΙΖΑ. Το οικονομικό επιτελείο προσανατολίζεται να ορίσει το αφορολόγητο μόλις στα 20.000 - 30.000 ευρώ κι από κει και πάνω να πληρώσουν φόρο ακίνητης περιουσίας όλοι.

Στην περίπτωση αυτή, οι πολύ μικρές περιουσίες θα απαλλαγούν από το φόρο, οι μεσαίες περιουσίες μπορεί να φορολογηθούν με υψηλότερο συντελεστή φορολόγησης, που θα ξεκινάει ενδεχομένως και από 0,4%. Δηλαδή για ακίνητο αξίας 50.000 ευρώ (με αντικειμενικές τιμές που θα προσεγγίζουν τις πραγματικές) και με αφορολόγητο στα 30.000 ευρώ, τότε ο ιδιοκτήτης θα καλείται να πληρώσει φόρο της τάξεως των 80 ευρώ το χρόνο.

Οι αλλαγές στο φόρο ακίνητης περιουσίας αναμένονται στο δεύτερο εξάμηνο του έτους και οι ιδιοκτήτες θα ξεκινήσουν να πληρώνουν το νέο φόρο από τον Αύγουστο ή το Σεπτέμβριο.