Ε9: Ο Συντελεστής Δόμησης και τα χιλιοστά επί του οικοπέδου. Το δικαίωμα υψούν

10 Ιανουάριος 2020  0

Επισημάνσεις

Ορέστης Σεϊμένης - Αλεξάνδρα Γεράγγελου

Γενικά

Μια συνεχής προσπάθεια εκείνων που συμπληρώνουν το Ε9 είναι η σωστή απεικόνιση της κυριότητας ενός ακινήτου ή ενός δικαιώματος επί ακινήτου. Η κυρία ιδιοκτησία, το παρακολούθημα, το δικαίωμα υψούν, η κατοικία, η επαγγελματική στέγη, τα Ειδικά Κτίρια κ.ά. Στην οριζόντια ιδιοκτησία και στην κάθετη. Και τα τελειωμένα και τα ημιτελή και τα μη ανεγερθέντα κτίρια που ορίζει η οικοδομική άδεια.  

Όταν τα ακίνητα γράφονται σωστά στο Ε9 τότε δεν κινδυνεύει ο φορολογούμενος να διορθώσει το Ε9 του και να πληρώσει, ενδεχομένως εκ των υστέρων, περισσότερο ΕΝ.Φ.Ι.Α για το ακίνητό του.

Και σε περίπτωση μεταβίβασης, γονικής παροχής, δωρεάς κ.λπ. του ακινήτου του δεν θα ταλαιπωρηθεί και δεν θα επιβαρυνθεί από τον μηχανικό, τον συμβολαιογράφο, τον Δήμαρχο, τον διευθυντή του Κτηματολογικού Γραφείου, τον έφορο.
 
Για να κατανοήσουμε καλύτερα την έννοια του δικαιώματος υψούν θα εξετάσουμε πρώτα δύο άλλες έννοιες:
α) Εκείνη του «Συντελεστή Δόμησης»
β) Εκείνη των «χιλιοστών» των επιμέρους ιδιοκτησιών επί του οικοπέδου

Ο ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΔΟΜΗΣΗΣ (Σ.Δ.)

Ο Συντελεστής Δόμησης καθορίζεται από την οικοδομική άδεια, κατά περιοχή.
Μας δίνει το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων που επιτρέπεται να ανοικοδομηθούν σε μια περιοχή.
Στα αυθαίρετα δεν υπάρχει ΕΠΙΣΗΜΩΣ συντελεστής δόμησης (επειδή δεν υπάρχει οικοδομική άδεια).
Αυτό έχει σημασία στον τρόπο συμπλήρωσης του Ε9 στις παραπάνω περιπτώσεις.
Έτσι: Σε οικόπεδο 300 μ2 με Σ.Δ. 0,80
Μας επιτρέπει να δομήσουμε 240 μ2 (δηλαδή 300  χ  0,80=240 μ2)

Παράδειγμα:

ΣΕ ΟΙΚΟΠΕΔΟ                                              
500 Μ2 με Σ.Δ. 1,6                                      
Θα κτιστούν:                                                
800 μ2 (δηλαδή: 500 Χ 1,6)                          

ΣΕ ΟΙΚΟΠΕΔΟ
1000 Μ2 με Σ.Δ. 0,7
Θα κτιστούν:  
700 μ2 (δηλαδή: 500 Χ 0,7)

Παρατηρώ ότι η επιφάνεια της δόμησης εξαρτάται από δύο παράγοντες: Από τον Συντελεστή Δόμησης αλλά και από την επιφάνεια του οικοπέδου.            
Πολλές φορές ο Συντελεστής Δόμησης συμπίπτει με τον Συντελεστή Αξιοποίησης Οικοπέδου.
Ο Συντελεστής Αξιοποίησης Οικοπέδου (Σ.Α.Ο.), είναι ο συντελεστής που εκφράζει τη δυνατότητα οικοδομικής εκμετάλλευσης του οικοπέδου.

ΤΑ ΧΙΛΙΟΣΤΑ ΕΠΙ ΤΟΥ ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ
κατανέμονται στις οριζόντιες/κάθετες ιδιοκτησίες ενός ακινήτου με τη σύσταση οριζόντιας/κάθετης ιδιοκτησίας.
Τα ΧΙΛΙΟΣΤΑ αυτά εκφράζουν το ποσοστό της κάθε ιδιοκτησίας επί του οικοπέδου.

Π.χ. στο οικόπεδο των 300μ2  
Εύρεση χιλιοστών: ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ
Α΄ Όροφος 100 μ2   200‰
Β΄ Όροφος 150 μ2   300‰
Γ΄ Όροφος  250 μ2   500‰
                    500 μ2   1000  οικόπεδο 1.500 μ2
Η ιδιοκτησία Α1 έχει 200/1000 (δηλαδή: 100 χ 300/ 500)
Η αναλογία του  Β΄ Ορόφου στο οικόπεδο ευρίσκεται:
150 χ 1000   300‰
500            ή:  30%

Τα ΧΙΛΙΟΣΤΑ τα καθορίζει ο μηχανικός ο οποίος έχει την ευχέρεια να τα διαμορφώσει με διαφορετικά κριτήρια, ανάλογα με:
- Τα τετραγωνικά μέτρα της κάθε ιδιοκτησίας ή
- Τον συνδυασμό των τετραγωνικών μέτρων και της αξίας της κάθε ιδιοκτησίας (όχι μόνο με την αξία)  
(Ο μηχανικός μπορεί να δώσει χιλιοστά και στις κλειστές αποθήκες και στις κλειστές θέσεις parking)

ΒΑΣΙΚΟΙ ΚΑΝΟΝΕΣ για τον πίνακα σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας:

1. Χιλιοστά παίρνουν μόνο οι ιδιοκτησίες που πληρούν ΤΑΥΤΟΧΡΟΝΑ και τις 5 παρακάτω προϋποθέσεις:
α) ξεχωριστή
β) διαιρετή
γ) διακεκριμένη
δ) ανεξάρτητη
ε) οριζόντια ιδιοκτησία  

2. Τα χιλιοστά της κάθε ιδιοκτησίας βγαίνουν με αναλογία όγκων.

3. Ο όγκος των κοινόχρηστων χώρων επιμερίζεται στις άλλες ιδιοκτησίες

4. Ο εναπομένων Σ.Δ. επιμερίζεται σε αυτοτελή ιδιοκτησία ως ''δικαίωμα υψούν" α' ορόφου κ.λπ.

5. Θέσεις στάθμευσης: Χιλιοστά παίρνουν ΜΟΝΟ οι κλειστές/υπόγειες όπως εμφανίζονται στην οικοδομική άδεια. Στην pilotis ΔΕΝ παίρνουν χιλιοστά. Άλλο πράγμα η ''πράξη γκαράζ'' και άλλο η νόμιμη θέση στάθμευσης  

6. Βοηθητικοί χώροι: (Όπως και στην περίπτωση 1)  

7. Κοινόχρηστοι βοηθητικοί χώροι υπογείου: ΔΕΝ παίρνουν χιλιοστά, αλλά εμφανίζονται στον πίνακα με τα τετραγωνικά τους.

ΕΠΙΣΗΜΑΝΣΗ

Μερικές φορές κρατάμε ένα ποσοστό χιλιοστών για δικαίωμα υψούν μελλοντικό.
Το ποσοστό αυτό μπορεί να έχει προσδιοριστεί να το πάρει ένας από τούς συνιδιοκτήτες.
Εάν δεν έχει δεσμευτεί το ποσοστό αυτό σε κάποιον συνιδιοκτήτη, τότε όταν ενεργοποιηθεί, θα κατανεμηθεί, κατ αναλογία, σε όλους τους συνιδιοκτήτες.

ΤΟ ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΥΨΟΥΝ

Τι είναι το δικαίωμα υψούν κατά την Σύσταση Οριζοντίου Ιδιοκτησίας

Το δικαίωμα υψούν είναι το δικαίωμα ανέγερσης ορόφων μέχρι να εξαντληθεί ο συντελεστής δόμησης. Το δικαίωμα υψούν για τις ανάγκες του Ε9, εξομοιώνεται με οικόπεδο.
Μια από τις παγίδες του Ε9 είναι και η λανθασμένη καταγραφή-απεικόνιση του δικαιώματος υψούν. Δηλαδή ο φορολογούμενος πρέπει να προσέξει την συμπλήρωση του δικαιώματος υψούν για να μην οδηγηθεί σε διορθώσεις και σε πρόσθετη φορολογία.
Δικαίωμα υψούν στην οριζόντια ιδιοκτησία:
Στην περίπτωση αυτή το δικαίωμα υψούν:
• δημιουργείται ως αυτοτελής οριζόντια ιδιοκτησία με συμβολαιογραφικό έγγραφο,
• η οριζόντια αυτή ιδιοκτησία περιλαμβάνεται στην (συμβολαιογραφική) σύσταση Οριζοντίου Ιδιοκτησίας της οικοδομής ως αυτοτελής ιδιοκτησία
• είναι υπαρκτά χιλιοστά που δεν έχουν κτιστεί και μπορούν ανά  πάσα στιγμή να κτιστούν (π.χ. είναι άκτιστα τα 200 χιλιοστά ενώ έχουν οικοδομηθεί τα υπόλοιπα 800 χιλιοστά)
• αναγράφεται σε χωριστή γραμμή ως οικόπεδο με το ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του όλου οικοπέδου,
• στην στήλη 20 γράφονται ως «ποσοστό ιδιοκτησίας» τα χιλιοστά εκφραζόμενα  σε εκατοστά
• συμπληρώνεται ο κωδικός 4 στην στήλη 9 (κατηγορία ακινήτου οικόπεδο)
• Χωρίς να αναγράφεται στην στήλη 22 η συνολική επιφάνεια των λοιπών κτισμάτων που υπάρχουν στο οικόπεδο.

Δικαίωμα υψούν, ως δικαίωμα μελλοντικό και αβέβαιο: Υπάρχουν χιλιοστά αλλά έχει εξαντληθεί ο Συντελεστής Δόμησης:

• όταν το δικαίωμα υψούν, στο συμβολαιογραφικό έγγραφο αναφέρεται με χιλιοστά στον «αέρα» του οικοπέδου, αλλά σε προσδοκώμενη μελλοντική αλλά αβέβαιη δυνατότητα δόμησης (εάν και εφόσον αυξηθεί μελλοντικά ο συντελεστής δόμησης), τότε στην στήλη των ειδικών συνθηκών της δήλωσης(στήλη 10 κωδικός 5) αναγράφεται ότι το οικόπεδο δεν είναι οικοδομήσιμο και δεν μπορεί να τακτοποιηθεί.
• το δικαίωμα υψούν αναφέρεται σε χιλιοστά  στον «αέρα» του οικοπέδου, δηλαδή σε προσδοκώμενη αλλά αβέβαιη δυνατότητα δόμησης (αν αυξηθεί μελλοντικά ο συντελεστής δόμησης),
• αναγράφεται σε χωριστή γραμμή ως οικόπεδο με το ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του όλου οικοπέδου,
• στην στήλη 20 γράφονται ως «ποσοστό ιδιοκτησίας» τα χιλιοστά εκφραζόμενα σε εκατοστά
• Συμπληρώνεται στην στήλη 22 η συνολική επιφάνεια των (άλλων) κτισμάτων που υπάρχουν στο οικόπεδο.

Δικαίωμα υψούν που βρίσκεται σε κάθετη ιδιοκτησία:

Αν υπάρχει κάθετη ιδιοκτησία επί οικοπέδου, στη δήλωση στοιχείων ακινήτων, αναγράφεται ως επιφάνεια του οικοπέδου το σύνολο των τετραγωνικών μέτρων του οικοπέδου (και όχι της καθέτου), και ως ποσοστό συνιδιοκτησίας γράφεται το ποσοστό επί του οικοπέδου που αντιστοιχεί στην κάθετη ιδιοκτησία. Στην περίπτωση αυτή συμπληρώνεται η στήλη της συνολικής επιφάνειας κτισμάτων στο οικόπεδο (στήλη 22) με τα τετραγωνικά μέτρα των κτισμάτων που βρίσκονται (έχουν κτιστεί μέχρι στιγμής) σε όλες τις κάθετες ιδιοκτησίες.

Δικαίωμα υψούν σε όταν έχει κτιστεί μέρος της επιφανείας που πρέπει να κτιστεί:

Όταν υπάρχει δικαίωμα υψούν ως αυτοτελής ιδιοκτησία που έχει δικαίωμα να κτίσει μια συγκεκριμένη επιφάνεια κτίσματος αλλά έχει κτισθεί μόνο ένα μέρος αυτής της επιφανείας. Υπολείπεται η ανέγερση του υπολοίπου κτίσματος, δηλώνεται το υφιστάμενο κτίσμα και στην ίδια γραμμή δηλώνεται το οικόπεδο, με ποσοστό συνιδιοκτησίας το ποσοστό επί του οικοπέδου, που αντιστοιχεί στο δικαίωμα υψούν και στο εμπράγματο δικαίωμα επ΄ αυτού. Στην περίπτωση αυτή στη στήλη 22 μπορεί να αναγράφεται η επιφάνεια όλων των κτισμάτων της συγκεκριμένης ιδιοκτησίας, τα οποία έχουν ήδη ανεγερθεί

Παράδειγμα:

Σε οικόπεδο 1000 τ.μ., το οποίο βρίσκεται σε περιοχή εντός Α.Π.Α.Α., υπάρχει Σύσταση Οριζοντίου Ιδιοκτησίας και μεταξύ των ιδιοκτησιών περιλαμβάνεται  δικαίωμα υψούν για ανέγερση διαμερίσματος 300 τ.μ. στον 4ο όροφο πολυκατοικίας, το οποίο αντιστοιχεί σε 250‰ επί του οικοπέδου. Την 1/1/2020 στον 4ο όροφο είχε ανεγερθεί διαμέρισμα 150 (εκ των 300) τ.μ. Πως αναγράφεται στη δήλωση στοιχείων ακινήτων;

Στη δήλωση στοιχείων ακινήτων αναγράφεται σε μία γραμμή με κατηγορία ακινήτου 1 (κατοικία) με επιφάνεια κατοικίας (στη στήλη 12) 150 τ.μ. (αυτή που έχει κτιστεί), με επιφάνεια οικοπέδου 1.000 τ.μ. και ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο 25%. Η στήλη 22 (υφιστάμενα κτίσματα) θα παραμείνει κενή. Εφόσον ο φορολογούμενος επιθυμεί να συμπληρώσει τη στήλη 22, αναγράφει σε αυτή μόνο την επιφάνεια των υφιστάμενων κτισμάτων.