Τι πρέπει να προσέξουν οι κατασκευαστές πριν ενταχθούν στο καθεστώς αναστολής ΦΠΑ των ακινήτων

Του Ηλία Κοτσιμπογεώργου

Παγίδες και γραφειοκρατία κρύβει η διαδικασία για την αναστολή του ΦΠΑ στις οικοδομές. Οι κατασκευαστές θα πρέπει να προσέξουν πάρα πολύ πριν ενταχθούν στο προαιρετικό καθεστώς αναστολής του Φ.Π.Α. για τα ακίνητά τους, ώστε να μπορέσουν να πωληθούν με φόρο μεταβίβασης 3%.

Καταρχήν, σύμφωνα με τις αλλαγές του νόμου Ν.4646/2019, τις υπουργικές αποφάσεις Α.1012/2020 και Α.1013/2020, καθώς και με τη διευκρινιστική εγκύκλιο Ε2006/2020, ο κατασκευαστής έχει να επιλέξει ανάμεσα από δύο περιπτώσεις:

Α) Συνέχιση της διαδικασίας, όπως ίσχυε πριν τον Ν.4646/2019.
Β) Ένταξη στο προαιρετικό καθεστώς αναστολής Φ.Π.Α. για τα ακίνητα τους.

Στην επιλογή της πρώτης περίπτωσης, ο εργολάβος – κατασκευαστής συνεχίζει χωρίς να αλλάξει κάτι στον φορολογικό – λογιστικό χειρισμό των οικοδομικών του έργων.

Στην επιλογή της ένταξης του στο προαιρετικό καθεστώς αναστολής Φ.Π.Α., ο κατασκευαστής θα πρέπει αρχικά να υποβάλει την αίτηση αναστολής στον προϊστάμενο της Δ.Ο.Υ. Η προθεσμία της αίτησης αναστολής για άδειες εκδοθείσες μέχρι την έναρξη ισχύος των διατάξεων του ν. 4646/2019 είναι έξι (6) μήνες από την έναρξη ισχύος των διατάξεων αυτών, ήτοι έως και τις 12.6.2020, ενώ η προθεσμία της αίτησης αναστολής για άδειες που εκδίδονται από την έναρξη ισχύος των διατάξεων αυτών και εφεξής είναι έξι (6) μήνες από την έκδοση της εκάστοτε άδειας. Σε κάθε περίπτωση η αίτηση αναστολής καταλαμβάνει το σύνολο των αδιάθετων ακινήτων του υποκειμένου από όλες τις οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί έως τον χρόνο της αίτησης αναστολής. Νέα  άδεια που τυχόν εκδίδεται είτε μετά την αίτηση αναστολής και μέχρι την έκδοση της απόφασης αναστολής είτε μετά την έκδοση της απόφασης αναστολής δεν καταλαμβάνεται από την αναστολή. Συνεπώς, σε περίπτωση που ο κατασκευαστής επιθυμεί την αναστολή αυτής της άδειας θα πρέπει να τη ζητήσει εκ νέου.

Περαιτέρω, προκειμένου να γίνει δεκτή η αίτηση αναστολής του κατασκευαστή πρέπει αυτός να συνυποβάλλει με την αίτησή του κατάσταση με τα "αδιάθετα" ακίνητα, δηλαδή τα ακίνητα που, έως το χρόνο της αίτησης αναστολής, δεν έχουν πωληθεί ή χρησιμοποιηθεί. Κατά συνέπεια, η αναστολή καταλαμβάνει όλα τα αδιάθετα ακίνητα του υποκειμένου, από όλες τις άδειες οικοδομής που έχουν εκδοθεί και αφορούν είτε ιδιόκτητα ακίνητά του είτε ακίνητα τα οποία ανεγείρει με το σύστημα της αντιπαροχής, μέχρι την αίτηση αναστολής. Επισημαίνεται ότι, εφόσον προσκομιστεί από τον υποκείμενο κατάσταση με τα αδιάθετα ακίνητα, όπως ορίζεται στην σχετική ανωτέρω Α.1012/2020, ο προϊστάμενος της Δ.Ο.Υ. είναι υποχρεωμένος να χορηγήσει την αναστολή και ο υποκείμενος πρέπει μέσα σε 30 ημέρες να δηλώσει την μεταβολή στο μητρώο της Δ.Ο.Υ για το υποκατάστημα του έργου από "ακίνητα του άρθρου 6 του ΚΩΔ Φ.Π.Α." σε "υπό αναστολή ακίνητο του άρθρου 6 του Κώδικα Φ.Π.Α." με το έντυπο Μ10 (Δήλωση εγκατάστασης εσωτερικού).

Στην κατάσταση που υποβάλει σύμφωνα με τα παραπάνω ο υποκείμενος -κατασκευαστής για τα αδιάθετα ακίνητα με την αίτηση αναστολής θα εμφανίζεται ο Φ.Π.Α. που αναλογεί στην κάθε ιδιοκτησία, ο οποίος προσδιορίζεται με βάση το ποσοστό συμμετοχής της επί του συνόλου του Φ.Π.Α. εισροών του βιβλίου κοστολογίου της οικοδομής.  Ο φόρος αυτός θα καταβάλλεται από τον κατασκευαστή εφάπαξ με έκτακτη περιοδική δήλωση η οποία θα υποβάλλεται σε έντυπη μορφή στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. εις τριπλούν,  οπωσδήποτε πριν από την υποβολή της δήλωσης φόρου μεταβίβασης, γονικής παροχής ή δωρεάς και αφού πρώτα βεβαιωθεί από το τμήμα Εσόδων της Δ.Ο.Υ. που υποβλήθηκε η έκτακτη δήλωση, επί του σώματος και των τριών αντιτύπων αυτής, ότι ο φόρος καταβλήθηκε.

Για τις επιχειρήσεις που έχουν παράλληλη δραστηριότητα και ο Φ.Π.Α. της οικοδομής έχει εκπέσει σε παλαιότερες χρήσεις, το πρόβλημα είναι μόνο γραφειοκρατικό, διότι ο εκπεστέος Φ.Π.Α. καταβάλλεται σύμφωνα με την παραπάνω διαδικασία και η μεταβίβαση του ακίνητου απαλλάσσεται από τον Φ.Π.Α.  Στις επιχειρήσεις, όμως, που δεν έχει εκπέσει ο Φ.Π.Α. της κατασκευής, θα πρέπει σύμφωνα με την εγκύκλιο Ε2006/2020 και την παραπάνω διαδικασία, να καταβάλουν πρώτα τον αναλογούν Φ.Π.Α. και μετά να ζητήσουν την επιστροφή του με την τυπική διαδικασία του ελέγχου. Όμως για την επιστροφή του Φ.Π.Α. ο χρόνος παραγραφής της (επιστροφής ή έκπτωσης) είναι τρία έτη για υποθέσεις έως 31/12/2013 και πέντε έτη για υποθέσεις από 1/1/2014, το οποίο συνεπάγεται, εάν παρέλθει το παραπάνω διάστημα (3ετίας ή 5ετίας), την αδυναμία της επιστροφής του Φ.Π.Α , με αποτέλεσμα ο υποκείμενος να επιβαρυνθεί δύο φορές το συγκεκριμένο κόστος.  

Επομένως, το πρόβλημα από γραφειοκρατικό γίνεται επιπλέον πρόβλημα ρευστότητας και κόστους για τον υποκείμενο κατασκευαστή, ιδιαίτερα για αυτούς που έχουν στην διάθεση τους απούλητα ακίνητα για πάνω από 5 έτη, άρα θα πρέπει να διερευνηθεί πάρα πολύ η ένταξη της επιχείρησης στο καθεστώς της αναστολής του Φ.Π.Α. ή η συνέχιση της στο υπάρχον κανονικό καθεστώς.

Επίσης, ένα ακόμη πρόβλημα προκύπτει για τον υποκείμενο κατασκευαστή που έχει στα αποθέματα της εταιρίας του πάνω από μια οικοδομή με διαφορετικές χρήσεις μεταξύ τους. Για παράδειγμα, όταν σε μια κατασκευαστική επιχείρηση υπάρχει μια οικοδομή με κατοικίες και μια οικοδομή με επαγγελματικές στέγες, από την στιγμή που θα επιλεχθεί η ένταξη στο καθεστώς αναστολής υπάγονται αυτόματα όλα τα αδιάθετα ακίνητα στο καθεστώς της απαλλαγής. Θα μπορούσε η αίτηση ένταξης να αφορά το κάθε έργο ξεχωριστά, δεδομένου ότι το καθένα από αυτά αποτελεί και ξεχωριστό υποκατάστημα.

Κλείνοντας, να υπενθυμίσω ότι με την ένταξη στο καθεστώς αναστολής θα επιβαρύνονται με χαρτόσημο 3,6% όλα τα εργολαβικά προσύμφωνα, που θα συνταχθούν από την ημερομηνία αυτή και μετά, καθώς και τα στοιχεία παράδοσης κτισμάτων για υποχρεώσεις έκδοσης των στοιχείων που γεννιούνται, σύμφωνα με την ΠΟΛ. 1039/2006 μετά την ένταξη στο καθεστώς.  

* Ο κ. Ηλίας Κοτσιμπογεώργος είναι Οικονομολόγος Σύμβουλος Επιχειρήσεων
 - Πρόεδρος Οικονομικού Επιμελητηρίου Θεσσαλίας