Γιώργος Παλαιτσάκης
Στάση αναμονής τηρεί η πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών όσον αφορά την υλοποίηση του σχεδίου της για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων και την επέκτασή τους σε όλη σχεδόν την επικράτεια της χώρας. Σχέδιο το οποίο συνδέεται και με αλλαγές στις παραμέτρους υπολογισμού αλλά και με νέα μείωση του ΕΝΦΙΑ κατά 8% μεσοσταθμικά.
Το σχέδιο, το οποίο θα οδηγήσει, στην τελική του φάση, στην πλήρη εξομοίωση των αντικειμενικών αξιών με τις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς και εντέλει στη μετάβαση από το σύστημα των αντικειμενικών στο σύστημα των εμπορικών τιμών, παραμένει ενεργό αλλά δεν θα προχωρήσει με τους ρυθμούς που είχε αποφασίσει η κυβέρνηση στις αρχές του τρέχοντος έτους. Ως εκ τούτου, το χρονοδιάγραμμα που αναφέρει η Ευρωπαϊκή Επιτροπή στην ένατη έκθεση μεταμνημονιακής αξιολόγησης, την οποία δημοσιοποίησε χθες, σύμφωνα με το οποίο οι νέες αντικειμενικές τιμές θα είναι έτοιμες για ανακοίνωση και εφαρμογή από τον Μάρτιο, έχει ήδη ανατραπεί και θεωρείται πλέον παρωχημένο.
Αιτία τα απρόβλεπτα γεγονότα από το μέτωπο της πανδημίας και των περιοριστικών μέτρων.
Εφόσον η πανδημία περιοριστεί και αρχίσει σιγά σιγά η επαναφορά της ελληνικής οικονομίας στην κανονικότητα μέσα στο πρώτο εξάμηνο του έτους, το σχέδιο θα επιδιωχθεί να υλοποιηθεί στο μεγαλύτερο μέρος του εντός του 2021, αλλιώς θα εφαρμοστεί με πιο αργούς ρυθμούς που θα έχουν ως συνέπεια ο απαιτούμενος χρόνος για την ολοκλήρωση όλων των φάσεών του να επιμηκυνθεί κατά πολύ και εντέλει να αναβληθεί για το έτος 2022.
Το σχέδιο
Σε κάθε περίπτωση, το πρώτο βήμα υλοποίησης του φιλόδοξου αυτού σχεδίου είναι η ανακοίνωση αντικειμενικών τιμών ζώνης σε περίπου 7.000 περιοχές της χώρας, όπου σήμερα δεν ισχύει το σύστημα των τιμών αυτών.
Το δεύτερο βήμα θα είναι η αναπροσαρμογή και επικαιροποίηση των αντικειμενικών τιμών ζώνης σε όλες τις άλλες περιοχές της χώρας όπου ήδη ισχύει το σύστημα των τιμών αυτών, ώστε να προσεγγίσουν όσο το δυνατόν περισσότερο τις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς.
Το κείμενο της ένατης έκθεσης μεταμνημονιακής αξιολόγησης που εξέδωσε χθες η Ευρωπαϊκή Επιτροπή αναφέρει, στη σελίδα 20 ότι ο καθορισμός των νέων αντικειμενικών τιμών ζώνης και η επέκταση του συστήματος των αντικειμενικών τιμών σε περιοχές όπου το σύστημα των τιμών αυτών δεν ισχύει σήμερα, αναμένεται να γίνει τον Μάρτιο του τρέχοντος έτους. Ωστόσο, τα δύο αυτά σημαντικά βήματα φαίνεται τελικά ότι θα γίνουν αργότερα, καθώς ήδη έχουν αποφασιστεί η παράταση του lockdown και η συνέχιση της επικράτησης συνθηκών που δεν επιτρέπουν την πραγματοποίησή τους.
Το τρίτο και τελικό βήμα, όπως ήδη το έχει καθορίσει η ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών, θα είναι η δημιουργία ενός πληροφοριακού συστήματος που θα ακολουθεί τις τάσεις στην αγορά ακινήτων και θα οδηγήσει στον εκσυγχρονισμό του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού των φορολογητέων αξιών.
Σε τρεις φάσεις
Αναλυτικά, ο σχεδιασμός της πολιτικής ηγεσίας του υπουργείου Οικονομικών περιλαμβάνει τα ακόλουθα βήματα:
1 Επέκταση του συστήματος προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων βάσει των αντικειμενικών τιμών ζώνης, σε χιλιάδες οικισμούς, όπου σήμερα ισχύει το σύστημα των αντικειμενικών αξιών γης και των τιμών εκκίνησης ελαχίστου κόστους κατασκευής οικοδομής. Οι οικισμοί αυτοί βρίσκονται εντός των ορίων χιλιάδων δήμων της χώρας, ακόμη και σε περιοχές του Λεκανοπεδίου Αττικής, κυρίως όμως σε παραθαλάσσιες ζώνες της ηπειρωτικής και της νησιωτικής χώρας. Στους συγκεκριμένους οικισμούς οι πραγματικές τιμές των ακινήτων ανέρχονται σε επίπεδα σημαντικά υψηλότερα από τα επίπεδα των φορολογητέων αξιών που προσδιορίζονται με βάση τις αντικειμενικές αξίες και τις τιμές εκκίνησης ελαχίστου κόστους κατασκευής οικοδομής. Συνεπώς, αναμένονται σημαντικές αυξήσεις στις φορολογητέες αξίες των ακινήτων που βρίσκονται σε αυτές τις περιοχές και, συνακόλουθα, αυξήσεις σε δεκάδες φόρους που επιβαρύνουν τις μεταβιβάσεις και την κατοχή των ακινήτων στις συγκεκριμένες περιοχές.
Οι τιμές που λαμβάνει σήμερα υπόψη της η εφορία για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας των ακινήτων τα οποία βρίσκονται σε περιοχές εκτός αντικειμενικού συστήματος είναι ιδιαίτερα χαμηλές σε σχέση με ό,τι ισχύει για τα ακίνητα που βρίσκονται εντός αντικειμενικού συστήματος. Η αξία των κτισμάτων που βρίσκονται εκτός αντικειμενικού συστήματος δεν υπολογίζεται με βάση την τιμή ζώνης που εφαρμόζεται στις περισσότερες περιοχές της χώρας, αλλά με βάση ένα σύστημα κατά το οποίο λαμβάνονται υπόψη τιμές αφετηρίας κόστους ανά είδος κτιρίου, οι οποίες ονομάζονται τιμές εκκίνησης ελαχίστου κόστους κατασκευής οικοδομής. Το σύστημα αυτό οδηγεί σε πολύ χαμηλότερη τιμή από την αντίστοιχη αντικειμενική τιμή ζώνης που ισχύει στα όρια του ίδιου δήμου.
Σύμφωνα με πηγές από το υπουργείο Οικονομικών, υπάρχουν συνολικά 7.000 περιοχές εντός σχεδίων πόλεων σε όλη τη χώρα οι οποίες παραμένουν μέχρι σήμερα εκτός αντικειμενικού συστήματος. Στις περιοχές αυτές παρατηρείται το φαινόμενο πολυτελείς βίλες και άλλα κτίσματα με αγοραίες αξίες πολύ μεγάλες να φορολογούνται ελάχιστα μόνο και μόνο γιατί βρίσκονται σε οικισμούς στους οποίους δεν υπάρχουν αντικειμενικές τιμές ζώνης.
Βάσει πρόσφατων δηλώσεων του υπουργού Οικονομικών Χρήστου Σταϊκούρα, με την επέκταση της εφαρμογής του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού στις 7.000 περιοχές, το σύστημα αυτό θα καλύπτει πλέον το 98% του πληθυσμού της χώρας.
2 Επικαιροποίηση όλων των αντικειμενικών τιμών ζώνης από πιστοποιημένους εκτιμητές. Πρόκειται ουσιαστικά για το πρώτο βήμα προς την κατεύθυνση της εξομοίωσης των φορολογητέων αξιών των ακινήτων, όπως αυτές διαμορφώνονται με βάση τις αντικειμενικές τιμές ζώνης, με τις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς. Η επικαιροποίηση αυτή θα έχει τη μορφή μιας καθολικής αναπροσαρμογής όλων των τιμών ζώνης με βάση τα νέα δεδομένα που μεσολάβησαν από την προηγούμενη αναπροσαρμογή η οποία έγινε τον Ιούνιο του 2018.
Η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών ζώνης αναμένεται να προκαλέσει:
* Αυξήσεις στις φορολογητέες αξίες των ακινήτων σε πολλές περιοχές της χώρας στις οποίες οι πραγματικές τιμές κινήθηκαν ανοδικά τα τελευταία χρόνια και ιδίως σε περιοχές μεγάλων αστικών κέντρων, σε τουριστικές περιοχές της ηπειρωτικής χώρας και σε κοσμοπολίτικα νησιά.
* Αυξήσεις στις φορολογητέες αξίες των ακινήτων σε πολλές «λαϊκές» περιοχές, όπου οι πραγματικές τιμές εξακολουθούν να βρίσκονται σε υψηλότερα επίπεδα από τις αντικειμενικές
* Μειώσεις στις φορολογητέες αξίες σε όσες περιοχές τα τελευταία χρόνια παρατηρήθηκε και εξακολουθεί να παρατηρείται και σήμερα το φαινόμενο οι πραγματικές τιμές να έχουν υποχωρήσει σημαντικά και να έχουν βρεθεί σε επίπεδα πολύ χαμηλότερα από αυτά τα οποία διαμορφώνονται με βάση τις αντικειμενικές τιμές.
3 Ανάπτυξη ενός πληροφοριακού συστήματος που θα ακολουθεί τις τάσεις στην αγορά ακινήτων και θα διευκολύνει το υπουργείο Οικονομικών σε συχνές αναπροσαρμογές και επικαιροποιήσεις των φορολογητέων αξιών των ακινήτων ώστε να ακολουθούν τις μεταβολές των πραγματικών τιμών της κτηματαγοράς. Με το σύστημα αυτό, ο όρος αντικειμενική αξία θα καταργηθεί και θα αντικατασταθεί από τον όρο πραγματική εμπορική αξία.
Συμπαρασύρονται ΕΝΦΙΑ και ακόμη 19 φόροι ακινήτων
Οι μεταβολές στις φορολογητέες αξίες των ακινήτων, που αποσκοπούν στην προσέγγισή τους με τις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς, όποτε τελικά κι αν αποφασιστούν, αναμένεται να προκαλέσουν, αντίστοιχα, μεταβολές σε 20 φόρους και τέλη που επιβάλλονται στην απόκτηση και τη χρήση ακινήτων. Οι φόροι αυτοί είναι:
1) Ο κύριος ΕΝΦΙΑ. Σύμφωνα με τα όσα έχει εξαγγείλει η κυβέρνηση, η ανοδική επίδραση που θα έχει ο καθορισμός των νέων αντικειμενικών τιμών στο ύψος του κύριου ΕΝΦΙΑ του 2021 θα μετριαστεί με παρεμβάσεις στις παραμέτρους υπολογισμού του, που θα έχουν ως στόχο οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων να πληρώσουν το φόρο αυτόν μειωμένο, σε σύγκριση με το φόρο του 2019, κατά 8% μεσοσταθμικά. Αυτό σημαίνει ότι ο ΕΝΦΙΑ του 2021, όπως θα προκύπτει με βάση τις νέες αντικειμενικές τιμές και τις μειώσεις κατά 10%-30% που ήδη επιβάλλονται κάθε χρόνο από το 2019 και μετά, θα μειωθεί περαιτέρω κατά ποσοστά υψηλότερα του 8% για τους έχοντες χαμηλής αξίας ακίνητη περιουσία και χαμηλότερα του 8% για τους μεγαλοϊδιοκτήτες.
2) Ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ. Και ο φόρος αυτός θα επιδιωχθεί να μειωθεί φέτος μεσοσταθμικά κατά 8% με παρεμβάσεις στις παραμέτρους υπολογισμού του που θα αντισταθμίζουν τις επιπτώσεις από τις αυξήσεις των αντικειμενικών τιμών.
3) Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ), ο οποίος υπολογίζεται με 3% επί της αντικειμενικής αξίας κάθε πωλούμενου ακινήτου και επιβαρύνει τον αγοραστή.
4) Ο ΦΠΑ 24% που επιβάλλεται στις πωλήσεις νεόδμητων κτισμάτων που δεν αποτελούν πρώτη κατοικία.
5) Ο φόρος χρησικτησίας κτισμάτων.
6) Ο φόρος ανταλλαγής – συνένωσης οικοπέδων.
7) Ο φόρος διανομής ακινήτων.
8) Το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ), που επιβάλλεται υπέρ των δήμων μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος.
9) Ο δημοτικός φόρος που επιβαρύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων.
10) Το πρόσθετο τέλος μεταγραφής συμβολαίων.
11) Ο φόρος δωρεάς ακινήτων, ο οποίος υπολογίζεται με αφορολόγητο όριο 150.000 ευρώ και συντελεστές 1%-10% για δωρεές προς συζύγους, τέκνα ή εγγόνια, με αφορολόγητο όριο 30.000 ευρώ και συντελεστές 5%-20% για δωρεές προς λοιπούς συγγενείς δευτέρου βαθμού και με αφορολόγητο όριο 6.000 ευρώ και συντελεστές 20% έως 40% για δωρεές προς λοιπούς συγγενείς και μη συγγενείς.
12) Ο φόρος γονικής παροχής ακινήτων, ο οποίος υπολογίζεται με αφορολόγητα όρια και συντελεστές όμοια με του φόρου δωρεάς.
13) Ο φόρος κληρονομιάς ακινήτων, ο οποίος υπολογίζεται με αφορολόγητα όρια και συντελεστές όμοια με του φόρου δωρεάς.
14) Το τέλος εγγραφής ακινήτων στο Κτηματολόγιο.
15) Τα πολεοδομικά πρόστιμα διατήρησης αυθαιρέτων κτισμάτων.
16) Τα πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής νέων αυθαιρέτων.
17) Οι εισφορές σε γη και χρήμα για την ένταξη ακινήτων στα σχέδια πόλεων.
18) Ο ειδικός φόρος ακινήτων 15% που επιβάλλεται στις υπεράκτιες εταιρίες ακινήτων.
19) Ο φόρος επί των τεκμαρτών εισοδημάτων φυσικών προσώπων.
20) Ο φόρος επί του τεκμαρτού εισοδήματος από ιδιοχρησιμοποίηση επαγγελματικής στέγης και από δωρεάν παραχώρηση κατοικίας.
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου