«Κόκκινα» δάνεια: «Αγκάθι» για τις τράπεζες ο ελλιπής φάκελος που συνοδεύει το ακίνητο
Προ δυσάρεστων εκπλήξεων κινδυνεύουν να βρεθούν οι τράπεζες εν όψει της πώλησης «κόκκινων» δανείων, εξασφαλισμένων με ακίνητα. Μπορεί οι πιέσεις από πλευράς τόσο της Τραπέζης της Ελλάδος (ΤτΕ) όσο και της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας (ΕΚΤ) για επιτάχυνση των πωλήσεων NPL’s να έχουν ενταθεί το τελευταίο διάστημα, η ωριμότητα ωστόσο των επίμαχων χαρτοφυλακίων φέρεται να είναι χαμηλή, γεγονός που αναγκάζει τους ενδιαφερόμενους επενδυτές να ζητούν… εκπτώσεις στις τιμές.
«Κάθε μη εξυπηρετούμενο δάνειο ή ακίνητο που προσφέρεται στην αγορά πρέπει να συνοδεύεται από φάκελο, ο οποίος περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, τίτλους, πολεοδομικές άδειες, νομιμοποιήσεις και ενοικιαστήρια συμβόλαια. Την ίδια στιγμή, το ακίνητο πρέπει να είναι ελεγμένο από τεχνικής πλευράς και “καθαρό” από άλλες υποχρεώσεις. Εάν τα στοιχεία αυτά είναι ελλιπή, τότε ο επενδυτής αναγκάζεται να υιοθετήσει το χειρότερο σενάριο και να προσφέρει μία πολύ χαμηλή τιμή», εξηγούν στον Ελεύθερο Τύπο της Κυριακής παράγοντες που παρακολουθούν από κοντά τις εξελίξεις, προσθέτοντας πως στην περίπτωση των τραπεζών οι δανειοδοτήσεις όλα τα προηγούμενα χρόνια δίδονταν με συνοπτικές διαδικασίες. «Τις περισσότερες φορές τα εγχώρια χρηματοπιστωτικά ιδρύματα αρκούνταν σε απλές εκτιμήσεις, αγνοώντας ότι οι γενικές παραδοχές αυτών, όπως, για παράδειγμα, ότι ο τίτλος είναι καθαρός και μεταβιβάσιμος ή ότι το κτίριο είναι πολεοδομικά σύννομο, ενδεχομένως να μην πληρούνται», τονίζουν χαρακτηριστικά.
Επιπλέον, οι τράπεζες συνήθιζαν να αντιμετωπίζουν τέτοια ακίνητα ως βάρος, αποφεύγοντας να ασχοληθούν μαζί τους.
«Το πρώτο πράγμα που λέμε στις τράπεζες, με τις οποίες συνεργαζόμαστε, είναι ότι από τη στιγμή που παίρνουν ακίνητα πρέπει πλέον να σκέφτονται ως επενδυτές ακινήτων, άσχετο εάν τα πήραν παρά τη θέλησή τους», αναφέρει στον «Ε.Τ.» της Κυριακής ο κ. Τάσος Κοτζαναστάσης, διευθύνων σύμβουλος της 8G Capital Partners, εταιρίας ιδιωτικού κεφαλαίου που διαχειρίζεται ακίνητα εκ μέρους τραπεζών στη ΝΑ Ευρώπη.
Και συνεχίζει: «Σε αντίθετη περίπτωση, είναι σαν να λέει κάποιος στη σύζυγό του ότι δεν θα ασχοληθεί με τα παιδιά τους επειδή… δεν ήθελε παιδιά». Σύμφωνα με τον ίδιο, οι τράπεζες μπορούν να περισώσουν σημαντικό ποσοστό της αξίας, ακόμα και με υποτυπώδη διαχείριση. «Σε κάθε περίπτωση, όμως, ακόμα και η πώληση δεν είναι κάτι το απλό. Η δημιουργία χαρτοφυλακίων, η μορφή της πώλησης (π.χ. καθαρή πώληση, τιτλοποίηση, κοινοπραξία κ.λπ.) και ο χρονισμός χρειάζονται γνώση της αγοράς, των επενδυτικών προοπτικών και κινδύνων των ακινήτων αυτών», καταλήγει ο κ. Κοτζαναστάσης.
Τρεις από τις συστημικές ελληνικές τράπεζες (Πειραιώς, Εθνική και Alpha Bank) σχεδιάζουν να πουλήσουν έως και 5,5 δισ. ευρώ «κόκκινα» δάνεια στις αρχές του επόμενου έτους, σύμφωνα με δημοσίευμα του Reuters
Κατά γενική ομολογία, πάντως, η διαδικασία αυτή έχει καθυστερήσει πολλά χρόνια, με αποτέλεσμα τα προβλήματα να συσσωρεύονται και οι τράπεζες ξαφνικά να έχουν αρχίσει να επισπεύδουν. Ειδικότερα, όπως αναφέρεται σε πρόσφατο σχετικό δημοσίευμα του Reuters που επικαλείται τραπεζικές πηγές, τρεις από τις συστημικές ελληνικές τράπεζες (Πειραιώς, Εθνική και Alpha Bank) σχεδιάζουν να πουλήσουν έως και 5,5 δισ. ευρώ «κόκκινα» δάνεια στις αρχές του επόμενου έτους.
Μοντέλο Ιρλανδίας και στις… κατεδαφίσεις
Τη λύση της κατεδάφισης πολλών ακινήτων τα οποία ήταν κενά και δεν είχαν καμία αξία τόσο για τις τράπεζες όσο και για τους ιδιοκτήτες τους προέκριναν τα προηγούμενα χρόνια Ιρλανδία, αλλά και Ισπανία. Δευτερεύοντα και παλαιωμένα ακίνητα, ακόμα και καινούργια οικιστικά σε υπο-αγορές με μηδενική ζήτηση κατεδαφίστηκαν, προκειμένου να μπορέσουν οι τράπεζες να μειώσουν τα έξοδα διακράτησης. Στην Ελλάδα, με βάση πάντα στελέχη της αγοράς, το συγκεκριμένο μοντέλο θα μπορούσε να εφαρμοστεί κυρίως για ημιτελείς αναπτύξεις σε δευτερεύουσες τοποθεσίες και παλιά εμπορικά κτίρια τα οποία έχουν παλαιωθεί.
«Χαρακτηριστικά παραδείγματα είναι οι παλιές βιοτεχνίες που έχουν κλείσει λόγω της κρίσης, αλλά και εξαιτίας της έλλειψης ανταγωνιστικότητας. Πολλά κτίρια έχουν βανδαλιστεί ποικιλοτρόπως, με συνέπεια να μην μπορούν καν να ενοικιαστούν χωρίς σημαντικές δαπάνες αποκατάστασης. Στα βιβλία των τραπεζών, ωστόσο, συνεχίζουν να “κάθονται” ως βιομηχανικά ακίνητα, ενώ και οι δανειολήπτες εμφανίζονται χρεωμένοι για μία δραστηριότητα την οποία έχουν σταματήσει», αναφέρουν τα παραπάνω στελέχη, προσθέτοντας πως σε κατ’ ιδίαν συζητήσεις πολλοί εκτιμητές υποστηρίζουν ότι οι εγχώριες τράπεζες πρέπει πλέον να παραδεχτούν πως η αξία τέτοιων ακινήτων ισούται με την αξία του γηπέδου τους, μείον τα έξοδα κατεδάφισης.
«Δίκοπο μαχαίρι» οι ηλεκτρονικοί πλειστηριασμοί
Eναν σημαντικό αριθμό ακινήτων, τα οποία δεν θα καταφέρουν να πουλήσουν στους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς, θα υποχρεωθούν να αγοράσουν οι ίδιες οι τράπεζες. Πρόκειται για μία κίνηση που, όπως παρατηρούν παράγοντες, συμφέρει τα ιδρύματα από πλευράς προβλέψεων, δεν τα απαλλάσσει, ωστόσο, από τα πλείστα βάρη του εκάστοτε ακινήτου.
«Εάν μία τράπεζα έχει μη εξυπηρετούμενα δάνεια με ακίνητα πρέπει να πάρει πρόβλεψη στο 150% της αξίας τους. Σε δάνειο, δηλαδή, ύψους ενός εκατ. ευρώ, πρέπει να πάρει πρόβλεψη για 1,5 εκατ. ευρώ. Στον αντίποδα, εάν έχει μόνο το ακίνητο, τότε η πρόβλεψη πέφτει στο 100%. Η τράπεζα μειώνει μεν τις προβλέψεις, στην πράξη, όμως, αποκτά ένα ακίνητο αμφίβολης ρευστοποιησιμότητας, που στοιχίζει (έξοδα διακράτησης, φύλαξης, συντήρησης, ΕΝΦΙΑ κ.ο.κ.)», υπογραμμίζουν παράγοντες της αγοράς.
Στο πλαίσιο αυτό, ακόμη και η χρήση των e-πλειστηριασμών ως… όπλο ενάντια στους στρατηγικούς κακοπληρωτές τίθεται εν αμφιβόλω εάν εφαρμοστεί σε μεγάλη κλίμακα. Αξίζει να σημειωθεί ότι οι τράπεζες έχουν «ποντάρει» πολλά στην έναρξη της σχετικής διαδικασίας, που χρονικά τοποθετείται περί τα τέλη Νοεμβρίου, καθώς μέχρι και το 2019 θα πρέπει να έχουν πραγματοποιήσει ρευστοποιήσεις ύψους 11,5 δισ. ευρώ.
ΑΓΓΕΛΙΚΗ ΒΕΛΕΣΙΩΤΗ
avelesioti@e-typos.com
Από το ένθετο Οικονομία που κυκλοφορεί μαζί με την έντυπη έκδοση του Ελεύθερου Τύπου της Κυριακής
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου