Φορολογική δήλωση 2018. Τι προβλέπεται για τα ανείσπρακτα ενοίκια
Η δυνατότητα εκχώρησης στο Δημόσιο ανείσπρακτων εισοδημάτων έχει καταργηθεί
Τα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, τα οποία δεν έχουν εισπραχθεί από τον δικαιούχο (ανείσπρακτα ενοίκια), δεν συνυπολογίζονται στο συνολικό εισόδημά του.
Με τις διατάξεις της παραγράφου 5 του άρθρου 2 του ν. 4337/2015 καταργήθηκε η παράγραφος 4 του άρθρου 39 του ν. 4172/2013 με την οποία είχε θεσπισθεί η δυνατότητα εκχώρησης ανείσπρακτων εισοδημάτων από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας.
Συνεπώς, δεν υφίσταται η δυνατότητα εκχώρησης στο Δημόσιο ανείσπρακτων εισοδημάτων των οποίων το δικαίωμα είσπραξης αποκτήθηκε από 01/01/2015 και μετά.
Με τις διατάξεις του άρθρου 11 του ν. 4346/2015 (ΦΕΚ Α ́ 152) προστέθηκε στο άρθρο 39 του ν. 4172/2013 (ΦΕΚ Α ́ 167) νέα παράγραφος 4, η οποία ισχύει για τα εισοδήματα που αποκτώνται από 1/1/2015 και μετά και σύμφωνα με την οποία ορίζεται ότι, τα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, τα οποία δεν έχουν εισπραχθεί από τον δικαιούχο, δεν συνυπολογίζονται στο συνολικό εισόδημά του, εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων.
Τα εν λόγω εισοδήματα φορολογούνται στο έτος και κατά το ποσό που αποδεδειγμένα εισπράχθηκαν, κατά παρέκκλιση των διατάξεων του άρθρου 8.
Τα μη εισπραχθέντα εισοδήματα δηλώνονται σε ειδικό κωδικό ανείσπρακτων εισοδημάτων από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος.
Προκειμένου να δηλωθούν ως ανείσπρακτα τα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας θα πρέπει να προσκομίζονται στην αρμόδια ΔΟΥ, πριν από την υποβολή της δήλωσης, ευκρινή φωτοαντίγραφα (φωτοτυπίες), κατά το άρθρο 1 του ν. 4250/2014 (ΦΕΚ Α 74), των διαταγών, δικαστικών αποφάσεων που έχουν εκδοθεί ή αγωγών που έχουν ασκηθεί, έως και την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης.
Διευκρινίζεται ότι τα ανείσπρακτα εισοδήματα θα δηλώνονται στο έντυπο «ΑΝΑΛΥΤΙΚΗ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΓΙΑ ΤΑ ΜΙΣΘΩΜΑΤΑ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ» Ε2 και θα μεταφέρονται σε ειδικό κωδικό του εντύπου Ε1 κατά την υποβολή της οικείας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος. (ΠΟΛ: 1024/12 Φεβρουαρίου 2016)
Ανείσπρακτα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας μπορούν να δηλωθούν μόνο από φυσικά πρόσωπα που αποκτούν εισόδημα από την εκμίσθωση / υπεκμίσθωση ακίνητης περιουσίας σύμφωνα με το άρθρο 39 παρ. 4 του ν.4172/2013, προκειμένου να μην συνυπολογισθούν αυτά στο εισόδημά τους.
Οι διατάξεις του άρθρου 39 παρ. 4 δεν εφαρμόζονται για νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες.
Αντίθετα, δεν μπορούν να δηλωθούν ανείσπρακτα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας από φυσικά πρόσωπα, όταν τα εισοδήματα αυτά προέρχονται από αποζημίωση χρήσης ακινήτου καθώς και από άσκηση επιχειρηματικής δραστηριότητας (π.χ. τουριστική εκμετάλλευση, διοργανώσεις εκδηλώσεων σε αίθουσες ή κτήματα κλπ.).
Περαιτέρω, ανείσπρακτα εισοδήματα από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας μπορούν να δηλωθούν από τον κληρονόμο, ο οποίος υπεισέρχεται στο σύνολο των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων του κληρονομούμενου, με την προσκόμιση ενός εκ των οριζομένων στην παρ. 4 του άρθρου 39 του ν.4172/2013 δικαιολογητικού, μαζί με τα νομιμοποιητικά έγγραφα του κληρονομικού του δικαιώματος.
Επίσης, η μη είσπραξη μισθωμάτων αποδεικνύεται μόνο με τα δικαιολογητικά της παραγράφου 4 του άρθρου 39 του ν.4172/2013 (εκδοθείσα δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, εκδοθείσα διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μίσθιου, ασκηθείσα αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων), ένα εκ των οποίων πρέπει να προσκομίζεται σε κάθε περίπτωση. Ειδικά, σε περίπτωση που ο μισθωτής έχει πτωχεύσει, αντί της προσκόμισης των ανωτέρω δικαιολογητικών αρκεί η προσκόμιση αντιγράφου του πίνακα αναγγελίας χρεών, στον οποίο εμφανίζεται η απαίτηση του εκμισθωτή / υπεκμισθωτή.
Τα ως άνω δικαιολογητικά που προσκομίζονται στις ΔΟΥ προκειμένου να δηλωθούν τα ανείσπρακτα εισοδήματα θα γίνονται αποδεκτά για τον δηλούντα.
Στην περίπτωση της κοινωνίας, τα σχετικά δικαιολογητικά θα γίνονται αποδεκτά για όλα τα μέλη, ανεξαρτήτως εάν αναγράφονται σε αυτά τα στοιχεία τυχόν λοιπών εκμισθωτών – υπεκμισθωτών, υπό την προϋπόθεση ότι τα αναφερόμενα στα προσκομισθέντα δικαιολογητικά στοιχεία του μισθίου, του μηνιαίου μισθώματος και του μισθωτή οφειλέτη (του κληρονόμου ή του εγγυητή), ταυτίζονται με τα αντίστοιχα στοιχεία που προκύπτουν από τα φορολογικά έντυπα (Ε1, Ε2) ή από τη Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας ή από το συμφωνητικό μίσθωσης.
Τονίζεται ότι από όλα τα προβλεπόμενα δικαιολογητικά που κατά περίπτωση προσκομίζονται στις ΔΟΥ, θα πρέπει να προκύπτει το χρονικό διάστημα για το οποίο οφείλονται μισθώματα.
Εξαιρετικά και προκειμένου να δηλωθούν ανείσπρακτα εισοδήματα για το χρονικό διάστημα που μεσολαβεί από την έκδοση της απόφασης αποβολής ή της διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου μέχρι την εκτέλεση αυτής, ή οποία έλαβε χώρα μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, αρκεί η υποβολή υπεύθυνης δήλωσης ότι για το ανωτέρω διάστημα τα μισθώματα δεν έχουν εισπραχθεί.
Με την ΠΟΛ 1034/2017 ορίστηκε ότι προκειμένου να δηλωθούν ανείσπρακτα εισοδήματα για το χρονικό διάστημα που μεσολαβεί από την έκδοση της απόφασης αποβολής ή της διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου μέχρι την εκτέλεση αυτής (η οποία έλαβε χώρα μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος) εκτός από την υποβολή στην αρμόδια ΔΟΥ του φορολογούμενου της ως άνω υπεύθυνης δήλωσης για τα μισθώματα που δεν έχουν εισπραχθεί υποβάλλεται και έκθεση αποβολής και εγκατάστασης που έχει συνταχθεί από τον δικαστικό επιμελητή.
Σε περίπτωση που τα απαιτούμενα δικαιολογητικά για τη δήλωση των ανείσπρακτων εισοδημάτων από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας δεν έχουν υποβληθεί, η φορολογική διοίκηση θα προχωρεί σε νέες εκκαθαρίσεις, μη λαμβάνοντας υπόψη τα ποσά που έχουν δηλωθεί ως ανείσπρακτα εισοδήματα. (ΠΟΛ: 1102 / 12 Ιουλίου 2016)
Τι πρέπει να γνωρίζουν ενοικιαστές και ιδιοκτήτες για τη μη πληρωμή ενοικίων
Μη πληρωμή μισθωμάτων: Τι πρέπει να γνωρίζουν ενοικιαστές και ιδιοκτήτες
Tης Βασιλικής Παραδιά, Δικηγόρου Αθηνών, vasso@paradias.gr
Δείτε στο τέλος τη σύντομη παρουσίαση της διαδικασίας διαταγής απόδοσης μισθίου!
Η μη πληρωμή μισθωμάτων από μερίδα των ενοικιαστών, και ιδιαίτερα από εκείνους που κατά σύστημα δυστροπούν στην εκπλήρωση των υποχρεώσεών τους, ήταν και είναι ένα διαχρονικό φαινόμενο, και ένα πρόβλημα χωρίς λύση για τους ιδιοκτήτες που πέφτουν θύματά τους.
Τις προηγούμενες δεκαετίες η αποχώρηση ενός ενοικιαστή που άφηνε πίσω του μεγάλες οφειλές ενοικίων, ήταν μια πράξη χωρίς καμιά ουσιαστική συνέπεια εναντίον του.
Η διαδικασία αποβολής του βραδυκίνητη, η εκχώρηση μισθωμάτων ήταν χωρίς καμιά συνέχεια, και συνεπώς αυτός μπορούσε να συνεχίζει ανενόχλητος την συμπεριφορά του αυτή σε βάρος του κάθε φορά επόμενου ιδιοκτήτη…
Σήμερα τα πράγματα έχουν αλλάξει ουσιωδώς. Ναι μεν ποτέ δεν κατοχυρώθηκε πρακτικά ο ιδιοκτήτης να μην χάσει τα χρήματά του, αφού όποιον δρόμο και να ακολουθήσει, δύσκολα θα ικανοποιηθούν τελικά οι οικονομικές απαιτήσεις του, όμως η μη πληρωμή των ενοικίων έχει πλέον κάποιες συγκεκριμένες και σοβαρές συνέπειες σε βάρος εκείνων που «εξαφανίζονται» κυριολεκτικά, αφήνοντας πίσω τους ανεξόφλητες οφειλές μισθωμάτων, τις οποίες οφείλουν να γνωρίζουν και γι’αυτό θα πρέπει να είναι συνεπείς στην εκπλήρωση των υποχρεώσεών τους.
Τι πρέπει να ξέρουν οι ενοικιαστές:
*Παλαιότερα η αποβολή ενός τέτοιου ενοικιαστή μπορούσε να διαταχθεί μόνον μετά από διεξαγωγή κανονικής δίκης, με αναβολές, μάρτυρες, προτάσεις, εφέσεις κλπ.
Σήμερα, μετά και από πολύχρονες προσπάθειες της ΠΟΜΙΔΑ ισχύει και η σύντομη διαδικασία της διαταγής απόδοσης μισθίου, δικαστικά αλλά χωρίς δίκη, αναβολές κλπ., στην οποία μπορεί να σωρευτεί και αίτημα επιδίκασης του ποσού των οφειλομένων ενοικίων.
Αν αυτά δεν καταβληθούν, ο εκμισθωτής μπορεί να κινήσει διαδικασία κατάσχεσης όσων περιουσιακών στοιχείων μπορεί να εντοπίσει, η ακόμη και δέσμευσης του ποσού αυτού από τραπεζικό του λογαριασμό, αν υπάρχει και βρεθεί, πράγμα όχι εύκολο, αλλά τώρα πλέον ούτε και αδύνατο, αφού οι τράπεζες είναι σήμερα μόνον τέσσερις!
*Παλαιότερα οι υπηρεσίες του Δημοσίου σπανιότατα ασχολούντο με τη βεβαίωση και είσπραξη των ανείσπρακτων μισθωμάτων που τους εκχωρούσαν οι εκμισθωτές για να απαλλαγούν από το φόρο εισοδήματος που αναλογούσε σ΄αυτά, ακριβώς γιατί σπανιότατα θα μπορούσαν να τα εισπράξουν. Ετσι οι ενοικιαστές εγκατέλειπαν το μίσθιο με την βάσιμη ελπίδα ότι απαλλάχτηκαν οριστικά από την πληρωμή τους!
Σήμερα όμως με το άρθρο 11 του Ν. 4346/2015 που νομοθετήθηκε με πρωτοβουλία της ΠΟΜΙΔΑ και αφορά τη δυνατότητα αναβολής φορολόγησης των ανείσπρακτων ενοικίων από 1.1.2015 και μετά, ορίστηκε ότι:
«Τα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, τα οποία δεν έχουν εισπραχθεί από τον δικαιούχο, δεν συνυπολογίζονται στο συνολικό εισόδημά του, εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μίσθιου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων. Τα εν λόγω εισοδήματα φορολογούνται στο έτος και κατά το ποσό που αποδεδειγμένα εισπράχθηκαν, κατά παρέκκλιση των διατάξεων του άρθρου 8. Τα μη εισπραχθέντα εισοδήματα δηλώνονται σε ειδικό κωδικό ανείσπρακτων εισοδημάτων από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος.».
*Παλαιότερα πολλοί εκμισθωτές, για κάποιους μήνες που οι ενοικιαστές τους ενώ βρίσκονταν στη χρήση του ακινήτου τους, δεν τους κατέβαλαν τα μισθώματα, για να μην μπουν στον «μπελά» της διαδικασίας είτε της εκχώρησης, είτε σήμερα της αναβολής φορολόγησης, απλά δήλωναν τα ακίνητά τους ως «κενά».
Σήμερα από τη διασταύρωση της δήλωσής τους με τα στοιχεία της ΔΕΗ, αυτό θεωρείται αμέσως ως ψευδής δήλωση, με όποιες συνέπειες αυτό συνεπάγεται.
Συνεπώς η άσκηση δικαστικής ενέργειας προς αναβολή της φορολόγησης των ανείσπρακτων ενοικίων είναι πρακτικά μονόδρομος για τον κάθε εκμισθωτή, εκτός αν το οφειλόμενο ποσό είναι ασήμαντο.
*Τέλος παλαιότερα η αποβολή ενός ενοικιαστή για καθυστέρηση μισθωμάτων ήταν κάτι το οποίο γνώριζε μόνον ο «δράστης» και το «θύμα» της συμπεριφοράς αυτής, μια και αυτό δεν καταγραφόταν πουθενά ως στοιχείο της γενικότερης οικονομικής συμπεριφοράς του. Σήμερα, από την 1η Ιουλίου 2013 και μετά, κάθε δικαστική απόφαση ή διαταγή απόδοσης που διατάσσει αποβολή από μισθωμένο ακίνητο καταχωρείται νόμιμα στο διατραπεζικό σύστημα «ΤΕΙΡΕΣΙΑΣ», πράγμα που επισύρει τις γνωστές σε όλους συνέπειες, ιδιαίτερα για τους επαγγελματίες μισθωτές και για τις επιχειρήσεις. Η απόφαση παραμένει στο σύστημα αυτό για τρία χρόνια, ακόμα και αν εξοφληθεί μεταγενέστερα, για δε τη διαγραφή από το σύστημα αυτό, απαιτείται να τηρηθεί συγκεκριμένη διαδικασία, ώστε να είναι βέβαιο ότι πράγματι εξοφλήθηκαν τα οφειλόμενα.
Τι πρέπει να ξέρουν οι ιδιοκτήτες:
Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να γνωρίζουν ότι η δήλωση αναβολής των ανείσπρακτων ενοικίων πρέπει να υποβληθεί στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. φορολογίας του εισοδήματός τους ΜΕΤΑ τη λήξη του οικονομικού έτους το οποίο αφορά η αναβολή και ΠΡΙΝ από την εμπρόθεσμη υποβολή της φορολογικής τους δήλωσης εισοδήματος, δηλαδή μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής των φορολογικών τους δηλώσεων.
Σύμφωνα με τη μεταγενέστερη σχετική εγκύκλιο και τις οδηγίες υποβολής των φορολογικών δηλώσεων 2017,
«η στήλη 16 του Ε2 συμπληρώνεται με τα ποσά των ανείσπρακτων εισοδημάτων από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης μίσθιου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων (παρ. 4 του αρθ. 39 ν. 4172/2013).
Εξαιρετικά και προκειμένου να δηλωθούν ανείσπρακτα εισοδήματα για το χρονικό διάστημα που μεσολαβεί από την έκδοση της απόφασης αποβολής ή της διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου μέχρι την εκτέλεση αυτής, ή οποία έλαβε χώρα μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, αρκεί η υποβολή υπεύθυνης δήλωσης και έκθεσης αποβολής και εγκατάστασης που έχει συνταχθεί από το δικαστικό επιμελητή, ότι για το ανωτέρω διάστημα τα μισθώματα δεν έχουν εισπραχθεί.
Επισημαίνεται ότι τα απαραίτητα δικαιολογητικά προσκομίζονται στην αρμόδια Δ.Ο.Υ όπου ελέγχονται και καταχωρούνται πριν από την υποβολή της δήλωσης.»
Εννοείται ότι ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης δεν θα πρέπει να έχει παραιτηθεί με οποιοδήποτε τρόπο από την είσπραξη των μισθωμάτων αυτών, ή να τα έχει συμψηφίσει με οποιοδήποτε τρόπο.
Η ανοχή και κατανόηση των εκμισθωτών προς τους ενοικιαστές που είναι θύματα της οικονομικής κρίσης είναι επιβεβλημένη, και την διαπιστώνουμε καθημερινά. Όμως οι ιδιοκτήτες πρέπει να γνωρίζουν καλά τους τρόπους δραστικής αντιμετώπισης μιας άλλης κατηγορίας, εκείνων που υποδύονται τους «ενοικιαστές», δηλαδή που εγκαθίστανται σε ένα ακίνητο με το αρχικό σχέδιο να παραμείνουν σ΄αυτό όσο γίνεται περισσότερο χωρίς να πληρώσουν απολύτως τίποτε!
| Tι πρέπει να γνωρίζει ο καταναλωτής για την μίσθωση κατοικίας |
Τι πρέπει να ξέρουν όλοι:
Οι ενοικιαστές πρέπει να καταλάβουν πλέον πως η μη πληρωμή των ενοικίων δεν πλέον είναι μια πράξη χωρίς συνέπειες, και ότι οφείλουν να είναι συνεπείς στην καταβολή των υποχρεώσεών τους, ώστε και οι ιδιοκτήτες με τη σειρά τους να μπορούν να ανταποκριθούν στις βαρύτατες σημερινές φορολογικές υποχρεώσεις τους.
Και οι εκμισθωτές πρέπει να είναι ενήμεροι για όλες τις παραπάνω ρυθμίσεις, διαδικασίες και προθεσμίες.
Σε κάθε περίπτωση η ΠΟΜΙΔΑ πάγια συνιστά στα μέλη της, πριν προβούν σε δικαστικές ενέργειες περί οφειλομένων μισθωμάτων, να εξαντλούν κάθε περιθώριο συνεννόησης με τον ενοικιαστή τους για την καταβολή των οφειλομένων, έστω και συμβιβαστικά…
Δείτε τη συνοπτική παρουσίαση της διαδικασίας διαταγής απόδοσης μισθίου, της δικηγόρου Αθηνών Βασιλικής Παραδιά
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου