ΣΗΜΑΝΤΙΚΗ ΕΠΙΣΗΜΑΝΣΗ: Δαπάνες ακινήτων φυσικών προσώπων!

 Το άρθρο 39, παρ.3 του Ν.4172/2013, αναφέρεται στο εισόδημα από ακίνητη περιουσία, ως προς τις δαπάνες που εκπίπτουν, κάτω από συγκεκριμένες προϋποθέσεις:

Αρθρο 39. Εισόδημα από ακίνητη περιουσία

3. Οι ακόλουθες δαπάνες εκπίπτουν με τις παρακάτω προϋποθέσεις:

α) Αν ο εκμισθωτής ή ο παραχωρών είναι φυσικό πρόσωπο εκπίπτει ποσοστό πέντε τοις εκατό (5%) για δαπάνες επισκευής, συντήρησης, ανακαίνισης ή άλλες πάγιες και λειτουργικές δαπάνες του ακινήτου.

β) Αν ο εκμισθωτής ή ο παραχωρών είναι νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου και τα κάθε είδους ιδρύματα οι κάθε είδους δαπάνες εκπίπτουν σε ποσοστό εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%). Ειδικά για το Άγιο Όρος το ποσοστό της έκπτωσης για τις δαπάνες του προηγούμενου εδαφίου ανέρχεται σε ποσοστό εκατό τοις εκατό (100%).

γ) Αν ο εκμισθωτής ή ο παραχωρών είναι νομικό πρόσωπο ιδιωτικού δικαίου μη κερδοσκοπικού χαρακτήρα εκπίπτουν σε ποσοστό εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%), οι δαπάνες επισκευής, συντήρησης, ανακαίνισης, καθώς και οι πάγιες και λειτουργικές δαπάνες.

δ) Το μίσθωμα που καταβάλλεται στις περιπτώσεις υπεκμίσθωσης.

ε) Οι δαπάνες αντιπλημμυρικών έργων και έργων αποξήρανσης ελών σε ποσοστό δέκα τοις εκατό (10%).

στ) Το ποσό της αποζημίωσης που καταβάλλει, βάσει νόμου, ο εκμισθωτής στο μισθωτή για τη λύση της μισθωτικής σχέσης του ακινήτου.

 

Η ΠΟΛ 1069/2015, έδωσε πολλές και σημαντικές διευκρινίσεις για τη φορολόγηση του εισοδήματος από ακίνητη περιουσία, μετά την εφαρμογή του Ν.4172/2013.

Η πολύ σημαντική αυτή εγκύκλιος, για το συγκεκριμένο αυτό θέμα, σε ένα σημείο της αναφέρει:

Με τις διατάξεις της παραγράφου 3 του άρθρου αυτού καθορίζονται οι δαπάνες που εκπίπτουν προκειμένου να προσδιοριστεί το καθαρό εισόδημα ακίνητης περιουσίας.

Ειδικότερα:

-Με τις διατάξεις της περ. α΄ της παραγράφου αυτής ορίζεται ότι αν φυσικό πρόσωπο αποκτά εισόδημα από εκμίσθωση ή δωρεάν παραχώρηση ακινήτου, δικαιούται να εκπέσει από το εισόδημα αυτό συνολικά ποσοστό 5% επί του ακαθαρίστου εισοδήματος για δαπάνες επισκευής, συντήρησης, ανακαίνισης, ή άλλες πάγιες και λειτουργικές δαπάνες του ίδιου του ακινήτου, ανεξάρτητα από το είδος και τη χρήση αυτού (κατοικία, κατάστημα, γραφείο, αποθήκη, κλπ) ή των αντίστοιχων δαπανών που αναλογούν στο ακίνητο αυτό από τους κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου που στεγάζεται. Η έκπτωση αυτή διενεργείται για όλα τα ακίνητα που αποφέρουν φορολογητέο εισόδημα του άρθρου αυτού. Αυτονόητο είναι ότι δεν διενεργείται η έκπτωση των δαπανών αυτών για ακίνητα που δεν αποφέρουν εισόδημα, π.χ. κενό ακίνητο ή ιδιοκατοικούμενη κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία και δωρεάν παραχώρηση της χρήσης μιας κύριας κατοικίας μέχρι 200τμ σε ανιόντες ή κατιόντες για χρήση σαν κύρια κατοικία, που απαλλάσσεται του φόρου εισοδήματος.

Στην έννοια του όρου δαπάνες επισκευής, συντήρησης και ανακαίνισης ακινήτου, περιλαμβάνονται οι δαπάνες που συνίστανται στην αγορά αγαθών και την παροχή υπηρεσιών και γίνονται με σκοπό:

α) να επαναφέρουν κάποιο ακίνητο που έχει υποστεί βλάβη ή αλλοίωση στην αρχική του κατάσταση,

β) να διατηρήσουν κάποιο ακίνητο σε καλή κατάσταση, να προληφθούν ή να παρεμποδιστούν τυχόν βλάβες ή αλλοιώσεις του από τη χρήση ή τη λειτουργία ή την πάροδο του χρόνου και

γ) την αποκατάσταση της αρχικής του φυσιογνωμίας (αρχιτεκτονικής, δομικής, μορφολογικής και καλλιτεχνικής), καθώς και τη λειτουργική εξυπηρέτηση της χρήσης για την οποία προορίζεται το ακίνητο, ανεξάρτητα από την αιτία που προκάλεσε την καταστροφή του. Στις δαπάνες αυτές δεν περιλαμβάνονται οι δαπάνες που αφορούν προσθήκες ή βελτιώσεις ακινήτου.

Κλείνοντας, σύμφωνα με όσα αναλύθηκαν παραπάνω, αλλά και σε συνδυασμό με την ΠΟΛ 1068/2018 που αναφέρει τα δικαιολογητικά που απαιτούνται να έχει ο φορολογούμενος σε κάθε περίπτωση, κλείνουμε το σημερινό μας άρθρο με τα συμπεράσματα.

ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ:

• Όταν φυσικό πρόσωπο-ιδιοκτήτης ακινήτου, ενοικιάζει ή παραχωρεί δωρεάν ακίνητο, από το οποίο προκύπτει πραγματικό ή τεκμαρτό εισόδημα, εκπίπτει από το ακαθάριστο εισόδημα της ακίνητης περιουσίας ποσοστό 5%.

• Η έκπτωση αυτή του 5% πραγματοποιείται αυτόματα από το πληροφοριακό σύστημα TAXISNET, ανεξάρτητα από το είδος του ακινήτου(εξαίρεση αποτελούν οι γαίες και οι χώροι τοποθέτησης επιγραφών).

• Η παραπάνω έκπτωση συμβαίνει για όλους, χωρίς να απαιτούνται ούτε πραγματικές δαπάνες, ούτε και δικαιολογητικά των δαπανών αυτών.

• Ο φορολογούμενος θα αναγράψει στη φορολογική δήλωση το συνολικό ακαθάριστο εισόδημα από ακίνητη περιουσία και αυτόματα κατά την εκκαθάριση της δήλωσης θα αφαιρεθεί το 5% επί του ποσού αυτού, χωρίς να απαιτείται καμία περαιτέρω ενέργεια.(συνεπώς η εφορία θα φορολογήσει το καθαρό εισόδημα, δηλαδή το ακαθάριστο μείον τις δαπάνες αυτές που αναγνωρίζει).

• Αν τέλος ο ιδιοκτήτης (φυσικό πρόσωπο) πραγματοποιήσει για το ακίνητο δαπάνες μεγαλύτερες από το 5% του ακαθάριστου εισοδήματός του, δε γίνεται κατά την εκκαθάριση επιπλέον έκπτωση πέραν του 5%, ακόμα και αν για τις δαπάνες αυτές υπάρχουν τα αντίστοιχα δικαιολογητικά-παραστατικά.