Κατά το άρθρο 4 §§ 1 και 2 του Ν. 3741/1929 «περί ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους» ο οποίος διατηρήθηκε σε ισχύ με το άρθρο 54 ΕισΝΑΚ, οι συνιδιοκτήτες πολυώροφης οικοδομής, με συμφωνία, για την οποία είναι απαραίτητη η συναίνεση όλων, μπορούν να ορίσουν ένα πρόσωπο ως διαχειριστή της οικοδομής. Επίσης μπορούν με τον Κανονισμό της πολυκατοικίας να καθορίσουν πώς θα διορίζεται ο διαχειριστής αυτός.
του Δρ. Ευάγγελου Μαργαρίτη
Έτσι, στην παράγραφο 2 του άρθρου 4 του ν. 3741/1929 ορίζεται ότι οι συνιδιοκτήτες, σε περίπτωση ελλείψεως Κανονισμού, μπορούν με παμψηφία να ορίσουν ένα διαχειριστή και να παράσχουν σ` αυτόν και τα πλέον εκτεταμένα δικαιώματα διαχειρίσεως, συμπεριλαμβανομένων της κατανομής δαπανών και βαρών και της επ` ονόματί του παραστάσεως στο δικαστήριο, είτε ως εναγομένου είτε ως ενάγοντος.
Ο διαχειριστής της πολυώροφης οικοδομής, αν δεν ορίζεται διαφορετικά στον Κανονισμό, εκπροσωπεί και ενώπιον των δικαστηρίων το σύνολο των ιδιοκτητών της, ως ένωση προσώπων, η οποία στερείται νομικής προσωπικότητας, για τις υποθέσεις που σχετίζονται με τη διαχείριση αυτής, δυνάμενος να εναγάγει συνιδιοκτήτη ή να εναχθεί από αυτόν για κάθε διαφορά από τη σχέση της συνιδιοκτησίας.
Γίνεται δεκτό ότι τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών ρυθμίζονται από το άρθρο 790 ΑΚ, με βάση το οποίο μπορεί να γίνει διορισμός διαχειριστή από το δικαστήριο.
Η εξουσία του διαχειριστή καθορίζεται με την ίδια δικαστική απόφαση που τον διορίζει και περιλαμβάνει κάθε πράξη διοικήσεως και διαχειρίσεως των κοινοχρήστων μερών της πολυκατοικίας, που αποσκοπεί στην εκμετάλλευση, χρησιμοποίηση και αύξηση της αξίας του και τείνει προς το συμφέρον όλων των συνιδιοκτητών.
Αν δηλαδή δεν μπορεί να υπάρξει συμφωνία της παμψηφίας για το διορισμό διαχειριστή, τούτο δε έχει ως επακόλουθο τη δυσλειτουργία της πολυκατοικίας, εφαρμόζεται και στην περίπτωση της οροφοκτησίας το άρθρο 790 του ΑΚ και έτσι, κάθε συνιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει από το δικαστήριο το διορισμό διαχειριστή με καθήκοντα αυτά που ορίζονται στην παρ. 2 του άρθρου 4 του ν. 3741/1929.
Από τις διατάξεις των άρθρων 786, 788 και 790 ΑΚ συνάγεται ότι όταν υπάρχει κοινωνία και για τον τρόπο διοίκησης και χρησιμοποίησης του κοινού δεν είναι δυνατή η λήψη απόφασης από το σύνολο των κοινωνών ή τη πλειοψηφία τους (σε σχέση με το μέγεθος των μεριδίων τους στο κοινό), αποφασίζει το δικαστήριο στο οποίο μπορεί να προσφύγει κάθε κοινωνός, επικαλούμενος, μεταξύ άλλων, και την έλλειψη απόφασης όλων ή της πλειοψηφίας τους.
Το δικαστήριο κανονίζει τη διοίκηση ή χρησιμοποίηση του κοινού κατά τον τρόπο που είναι ο πλέον πρόσφορος και συμφέρει όλους τους κοινωνούς, έχοντας έτσι τη δυνατότητα για την καλύτερη επιτυχία του κοινού σκοπού των κοινωνών να διορίσει διαχειριστή, ως τέτοιος (διαχειριστής) συνήθως, επιλέγεται εκείνος που έχει μεγαλύτερη μερίδα, ο πλέον φερέγγυος και κατάλληλος καθώς και ο αναίτιος για τη μη ρύθμιση συμβατικά της διαχείρισης.
πηγή: www.lawspot.gr