Το πάγωμα του ΦΠΑ 24% σε όλα τα ακίνητα ήρθε να ταράξει τα νερά της κτηματαγοράς και να ζεστάνει την πολύπαθη οικοδομή, η οποία κρατιέται ζωντανή κόντρα στο τσουνάμι της πανδημίας που έχει βυθίσει την οικονομία σε βαθιά ύφεση. Είναι χαρακτηριστικό ότι στο οκτάμηνο Ιανουαρίου – Αυγούστου, μέσα στην κρίση, εκδόθηκαν 11.790 οικοδομικές άδειες καταγράφοντας αύξηση 13,3% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2019 που είχαν εκδοθεί 10.408 άδειες.

Οι ειδικοί της κτηματαγοράς προβλέπουν σημαντική αύξηση στην έκδοση νέων ιδιωτικών οικοδομικών αδειών τους επόμενους μήνες. Οπως λένε, οι κατασκευαστές θα σπεύσουν να βγάλουν νέες οικοδομικές άδειες μέχρι τα τέλη του 2022 για να δημιουργήσουν ένα καινούργιο στοκ ακινήτων, το οποίο θα εξακολουθήσει να απαλλάσσεται του ΦΠΑ και μετά το 2023 οπότε θα λήξει η 3ετής περίοδος παγώματος. «Η αναστολή του ΦΠΑ 24% στις νέες οικοδομές, αποτελεί πολύ βασικό σύμμαχο και κίνητρο για τον εκάστοτε κατασκευαστή – επενδυτή που επιθυμεί να επενδύσει στην ελληνική κτηματαγορά εντός του 2020-2022, αποκτώντας όσο το δυνατόν μεγαλύτερο απόθεμα από ακίνητα που δεν θα επιβαρύνονται με ΦΠΑ 24%» δηλώνει στα «ΝΕΑ» ο Θεμιστοκλής Μπάκας, πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου Κτηματομεσιτών E-Real Estates. 

Μάλιστα, η αναστολή αυτή, δεν αφορά μόνο τα νεόδμητα ακίνητα αλλά και παλαιότερα ακίνητα που κατασκευάστηκαν από το 2006, όταν δηλαδή επιβλήθηκε για πρώτη φορά ο συγκεκριμένος φόρος. Χιλιάδες ακίνητα που για χρόνια παρέμεναν στα αζήτητα λόγω της υψηλής φορολογίας τους έχουν γίνει πιο ελκυστικά. Για παράδειγμα για ένα διαμέρισμα αξίας 200.000 ευρώ, το κόστος για τον αγοραστή πριν από την αναστολή του ΦΠΑ έφθανε τις 248.000 ευρώ. Τώρα με το νέο καθεστώς, στην αξία του διαμερίσματος θα προστεθεί ο φόρος μεταβίβασης 3% και η τελική αξία του θα διαμορφωθεί σε 206.000 ευρώ. Ετσι, η τελική τιμή του ακινήτου είναι μειωμένη κατά 42.000 ευρώ ή κατά 17%.

«Το πάγωμα του ΦΠΑ είναι ένας από τους βασικούς λόγους που οι τιμές των νεόδμητων ακινήτων κρατιούνται στα ύψη παρά την υγειονομική κρίση» αναφέρουν οι άνθρωποι του real estate που προβλέπουν ένα reset της αγοράς ακινήτων στη μετά Covid-19 εποχή. Οπως λένε «τα πράγματα δεν είναι τόσο άσχημα» και η ανάκαμψη στον κλάδο θα έρθει από το εξωτερικό με την κατοικία να βρίσκεται στο επίκεντρο ενώ και η αντιπαροχή θα παίξει σημαντικό ρόλο στην αγορά το επόμενο διάστημα.

Οι μεσίτες υποστηρίζουν πως οι τιμές στα νεόδμητα, επιφάνειας μεταξύ 70 και 110 τ.μ., δεν πρόκειται να μειωθούν, ανεξάρτητα από το εύρος της κρίσης. Σύμφωνα με τον Θεμιστοκλή Μπάκα «τα διαθέσιμα ακίνητα με τα συγκεκριμένα χαρακτηριστικά είναι λιγοστά στην κτηματαγορά. Επιπλέον, οι κατασκευαστές σε μεγάλο ποσοστό δεν πιέζονται να ρίξουν τις τιμές, διότι το οικόπεδο που έχει ανεγερθεί η πολυκατοικία νεόδμητων διαμερισμάτων είναι ιδιόκτητο, με αγορά που έχει πραγματοποιηθεί το 2012-2015, όπου οι τιμές των οικοπέδων είχαν μειωθεί σε σημαντικό βαθμό – άρα φτηνό κόστος γης ανά δομήσιμο τετραγωνικό μέτρο. Ενίοτε έχουν πετύχει πολύ καλή συμφωνία αντιπαροχής με τον οικοπεδούχο ή έχουν ήδη πουλήσει ικανοποιητικό αριθμό διαμερισμάτων (εντός του 2019 και αρχές του 2020), αποκτώντας την απαραίτητη ρευστότητα ώστε πλέον να μην πιεστούν να πουλήσουν άμεσα τα εναπομείναντα νεόδμητα διαμερίσματά τους».

Τα διαμερίσματα

Σύμφωνα με τους ειδικούς της αγοράς των ακινήτων η μόνη περίπτωση να καταγραφούν αισθητές μειώσεις σε νεόδμητα διαμερίσματα στο άμεσο μέλλον είναι αν ο κατασκευαστής έχει προβεί σε ανέγερση της οικοδομής σε ποσοστό άνω του 50%-60% με ιδία κεφάλαια, δεν έχει πουλήσει τον επιθυμητό αριθμό διαμερισμάτων που θα του εξασφάλιζαν τη ρευστότητα που απαιτείται για την αποπεράτωση και πιέζεται από τους αγοραστές που έχουν προχωρήσει σε προκαταβολές αγοράς, καθώς και αν έχει προβεί σε δανεισμό για την ανέγερση της οικοδομής και δεν έχει τις πωλήσεις αυτές που θα του εξασφάλιζαν την απαιτούμενη ρευστότητα και την απομείωση του δανεισμού. Ωστόσο εκτιμάται ότι οι περιπτώσεις αυτές θα είναι ελάχιστες και δεν θα μπορούν να επηρεάσουν το σύνολο της κτηματαγοράς. 

Οι περισσότεροι κατασκευαστές ακόμη και στα «hot» προάστια της Αττικής προσπαθούν να πουλήσουν ή και να κλείσουν μέσω προκαταβολής τα νεόδμητα διαμερίσματα από τα σχέδια, διασφαλίζοντας έτσι ρευστότητα για την ανέγερση του έργου – πολυκατοικίας. Πολλές αγγελίες νεόδμητων ακινήτων που διατίθενται προς πώληση αναφέρουν ότι η παράδοση θα γίνει τέλος 2021 ή εντός 20-24 μηνών, άρα ένα μεγάλο μέρος των διαθέσιμων νεόδμητων ακινήτων που σήμερα «διαφημίζονται», είτε δεν έχουν αποπερατωθεί ακόμη είτε οι κατασκευαστές και μεσίτες πωλούν μέσω φωτορεαλιστικών σχεδίων. «Κάποιες φορές περιμένουν να πουλήσουν 2-3 διαμερίσματα από τα σχέδια, για να ξεκινήσουν την ανέγερση. Αρα, δεν έχουν τοποθετηθεί μεγάλα ίδια κεφάλαια, ώστε να πιέζονται οι κατασκευαστές για την άμεση πώληση, με αποτέλεσμα οι ζητούμενες τιμές πώλησης να μην καταγράφουν αισθητές μειώσεις».

Την τελευταία τριετία, υπήρξε αξιόλογη ανάπτυξη της οικοδομικής δραστηριότητας, κυρίως στα νότια προάστια, εξαιτίας του προγράμματος «Χρυσή Βίζα». Ομως, και σήμερα που έχει «παγώσει» η Golden Visa λόγω της πανδημίας  αρκετές νέες οικοδομές προωθούνται σε πολλές περιοχές της Αττικής και παράλληλα εξαγγέλλονται σχέδια για νέα συγκροτήματα κατοικιών όπως στο Ελληνικό, στη Βούλα, κ.ά.

Νεόδμητες κατοικίες

«Βάσει των υπολογισμών μας, ο πραγματικός αριθμός νεόδμητων ακινήτων-διαμερισμάτων (70-110 τετραγωνικών μέτρων) κατάλληλα για οικογένειες, κατασκευής μετά το 2018, δεν είναι στο σύνολό τους περισσότερα από 2.000 ακίνητα στην Αττική», μας λέει ο Θ. Μπάκας. Ο μεγαλύτερος αριθμός νεόδμητων ακινήτων (70-110 τ.μ.) κατασκευής μετά το 2018 σε σχέση με το σύνολο των νεόδμητων ακινήτων στην Αττική του ιδίου έτους κατασκευής καταγράφεται στα κεντρικά & νότια προάστια (Νέα Σμύρνη, Γλυφάδα, Βούλα, Ηλιούπολη, Αλιμο, Παλαιό Φάληρο, κ.λπ.), όπου τα νεόδμητα ακίνητα αποτελούν το 22,2% του συνόλου των προς πώληση ακινήτων στην περιοχή.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της E-Real Estates, τη μερίδα του λέοντος έχει η Γλυφάδα με ποσοστό 19,97%, ακολουθούν το Παλαιό Φάληρο με 14,1%, ο Αλιμος με 13,07% , η Ηλιούπολη με 7,85%, η Νέα Σμύρνη με 6,62%, η Βούλα με 5,19%, ο Αγιος Δημήτριος με 3,5%, το Ελληνικό με 3,2% και το υπόλοιπο 26,5% κατανέμεται στις υπόλοιπες περιοχές των Νοτίων Προαστίων. Στη δεύτερη θέση βρίσκονται τα βόρεια και ανατολικά προάστια (Ηράκλειο, Μαρούσι, Βριλήσσια, Χαλάνδρι, κ.λπ.), όπου τα νεόδμητα διαμερίσματα (70-110 τ.μ.) κατασκευής μετά το 2018 αποτελούν το 13,7% του συνόλου των προς πώληση ακινήτων.